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BGH hat Vorfälligkeitsentschädigung gekippt – und nun?
Interview mit Dr. Timo Gansel

Kündigt eine Bank, eine Sparkasse oder eine Versicherung einem Verbraucher den Immobilienkredit wegen Verzugs mit Ratenzahlungen, dann hat das Kreditinstitut nur Anspruch auf die Restschuld nebst Verzugszinsen für ausgebliebene Ratenzahlungen, nicht jedoch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) am 19.01.2016 (Az.: XI ZR 103/15) entschieden. Seither klingeln in unseren Partnerkanzleien baum, reiter & collegen und Gansel Rechtsanwälte die Telefone heiß. Rund einhundert Fälle betreuen die Anwälte für unsere Mitglieder bereits. Wir haben Dr. Timo Gansel rund um das BGH-Urteil befragt.

Herr Gansel, wagen Sie eine Schätzung, wie viele Kreditnehmer betroffen sind?
Das ist schwer zu sagen. Im Jahr 2014 sind deutschlandweit ca. 900.000 Immobilien verkauft worden. Die wenigsten davon wurden ohne einen Kredit finanziert. Jedes Jahr werden im Durchschnitt etwa 2,5 Prozent der Immobilienfinanzierungen wegen Zahlungsverzuges gekündigt. Die Zahl der Anspruchsberechtigten dürfte also für ein Jahr bei 20.000 liegen. Wir gehen davon aus, dass der Anspruch taggenau zehn Jahre rückwirkend geltend gemacht werden kann. Damit sprechen wir also von schätzungsweise 200.000 potenziell Betroffenen.

Bezüglich der Verjährungsfrist gibt es unter Juristen unterschiedliche Auffassungen. Woran liegt das?
Wir gehen in der Tat im Unterschied zu anderen Stimmen davon aus, dass diese Forderung nicht schon nach drei, sondern erst nach zehn Jahren ab Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung verjährt. Hier kommt der Gedanke zum Tragen, dass eine verwickelte oder unübersichtliche Rechtslage den Beginn der Verjährung hindert (so hat es der BGH in Bezug auf die Bearbeitungsgebühren entschieden). Wenn man diesen Gedanken zugrunde legt, dann beginnt die kenntnisabhängige Verjährung erst nach Klärung der Rechtslage, also zum Ende dieses Jahres. Gehen Sie davon aus, dass eine am 1. Juni.2006 gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung bis zum 1. Juni 2016 zurückgefordert werden kann.

Welches Vorgehen empfehlen Sie denjenigen, die bereits alle Forderungen der Bank beglichen haben?
Zunächst sollte der alte Vertrag und die Abrechnung der Vorfälligkeitsentschädigung herausgesucht werden. Existieren die Unterlagen nicht mehr, dann kann man diese bei der Bank anfordern. Jeder Darlehensnehmer, der einen Rückzahlungsanspruch hat, kann dann seine Bank unter Berufung auf das genannte BGH-Urteil auffordern, die seinerzeit gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung zurückzuerstatten. Erfahrungsgemäß muss er aber mit einer Ablehnung rechnen. Viele Kreditinstitute dürften einwenden, der Anspruch sei verjährt. Damit sollte sich aber keiner abfinden. Wir bieten z.B. eine kostenfreie Prüfung des Rückzahlungsanspruchs an und fordern auch die alten Darlehensunterlagen bei der Bank an.

Was ist mit Verbrauchern, die der Bank noch Geld schulden?

Das Urteil ist eindeutig. Die Bank hat keinen Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung, wenn sie das Darlehen gekündigt hat. Ihr Zinsanspruch beschränkt sich ab dem Zeitpunkt der Kündigung auf 2,5 Prozentpunkte über dem Basiszins. Dieser liegt seit dem 1. Januar 2015 unverändert bei minus 0,83 Prozent. Die Banken dürfen also aktuell 1,67 Prozent Zinsen verlangen. Abgerechnet haben sie in der Regel deutlich mehr. Ohne Rechtsgrund, wie jetzt feststeht. Wurden noch nicht alle Forderungen – Darlehensrückzahlung plus Vorfälligkeitsentschädigung - beglichen, dann fällt letztere aus der Forderungsliste und ist ggf. auch zu verrechnen. Hier muss geprüft werden, ob bisherige Zahlungen ganz oder zum Teil auf die unzulässige Vorfälligkeitsentschädigung entfallen.

Und wenn bereits ein Privatinsolvenz-Verfahren läuft?
Dann freuen sich zuerst die Gläubiger und der Treuhänder. Wenn die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung zuzüglich Nutzungsersatz die Höhe der Restschuld übersteigt, kann das Verfahren auch vorzeitig beendet werden.

Wie bewerten Sie die Bedeutung des BGH-Urteils?
Das BGH-Urteil ist eine wichtige Entscheidung für den Verbraucherschutz. Bislang haben die Banken bei der Abrechnung geplatzter Immobilienkredite ordentlich zugelangt. Nunmehr wurden die Forderungen zumindest begrenzt und das nicht unerheblich, geht es doch fast immer um viele Tausende Euro.
 
Checkliste: Wer kann von dem BGH-Urteil profitieren?

  • Der Kreditnehmer muss Verbraucher sein. Als solche gelten Besitzer eines Eigenheimes, mittelständische Unternehmer, die mehrere Eigentumswohnungen als Altersvorsorge besitzen, Erbengemeinschaften und GbRs aus natürlichen Personen, die ein Mehrfamilienhaus erworben haben.
  • Die Bank, Sparkasse oder Versicherung hat den Darlehensvertrag wegen des Verzugs mit Ratenzahlungen gekündigt.
  • Der Kreditgeber hat eine Vorfälligkeitsentschädigung kassiert oder diesen Betrag vom Erlös einer Zwangsversteigerung abgezogen. Denkbar ist auch, dass ein Kredit noch nicht vollständig abgewickelt wurde, bisherige Zahlungen jedoch ganz oder teilweise auf die Vorfälligkeitsentschädigung entfielen. 
  • Der Rückzahlungsanspruch darf nicht verjährt sein.
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Step-by-Step: So bekommen Sie Ihr Geld zurück

  • Sie benötigen eine Kopie Ihres alten Darlehensvertrages und die Abrechnung der Vorfälligkeitsentschädigung mit Ihrem Kreditinstitut.
  • Prüfen Sie die Abrechnung: Diese darf neben der zum Zeitpunkt der Kündigung ausstehenden Zinszahlungen und der Restschuld („Kapital“) nur Verzugszinsen (höchstens 2,5 Prozent über dem Basiszinssatz von aktuell - 0,83 Prozent), nicht jedoch eine Vorfälligkeitsentschädigung enthalten. 
  • Prüfen Sie die Zahlungstermine im Blick auf eine mögliche Verjährung. 
  • Wenn Sie die Forderung des Kreditgebers beglichen haben, fordern Sie die Erstattung der Vorfälligkeitsentschädigung samt Zinsen. 
  • Wenn Sie der Bank aktuell noch Geld schulden, verrechnen Sie die Forderungen des Kreditgebers mit Ihrer Forderung auf Erstattung der Vorfälligkeitsentschädigung.
  • Setzen Sie in Ihren Schreiben angemessene Fristen. 
  • Musterbriefe gibt es bei der Stiftung Warentest.
  • Haus & Grund-Mitgliedern helfen unsere Partnern, die Kanzleien baum, reiter & collegen sowie Gansel Rechtsanwälte: Sie prüfen kostenlos, ob ein Erstattungsanspruch vorliegt. Die Kontaktdaten finden Sie hier: www.kreditrechtsexperten.de.