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Eigenbedarfskündigung zur Beendigung des Mietverhältnisses nur bei ernsthafter Nutzungsabsicht des Vermieters oder dessen begünstigten Personenkreis

Der Bundesgerichtshof hat sich in einen Beschluss vom 11. Oktober 2016 mit der Frage auseinandergesetzt, unter welchen Voraussetzungen eine erklärte Eigenbedarfskündigung als unzulässige „Vorratskündigung“ bewertet werden kann und wann hiernach von einem vorgeschobenen Eigenbedarfsgrund ausgegangen werden kann. In dem Beschluss zugrunde liegenden Sachverhalt erklärte der Vermieter die Eigenbedarfskündigung mit der Begründung, dass einen pflegebedürftige Mutter die Mieträume beziehen werde. Seit dem fristgerechten Auszug der Mieterin stand die Wohnung allerdings leer. Die Mieterin verklagte den Vermieter daraufhin erfolgreich wegen Schadensersatz in nicht unerheblicher Höhe wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs. Der Bundesgerichtshof wertete die Kündigung des Vermieters als unzulässige „Vorratskündigung“. Eine sogenannte Vorratskündigung, der ein gegenwärtiger noch nicht absehbarer Nutzungswunsch der Eigenbedarfsperson zu Grunde liegt, reicht für die Begründung des Eigenbedarfs noch nicht aus. Vielmehr muss sich der Nutzungswunsch soweit „verdichtet“ haben, dass ein konkretes Interesse an einer alsbaldigen Eigennutzung besteht. Dabei kommt dem zeitlichen Ablauf für die weitere Beurteilung eine wesentliche Bedeutung zu. Setzt der Vermieter den behaupteten Selbstnutzungswillen nach dem Auszug des Mieters nicht in die Tat um, so liegt der Verdacht nahe, dass der Eigenbedarf nur vorgeschoben gewesen ist. Dieser Entscheidung liegt zu Grunde, dass der Bundesgerichtshof auf der einen Seite sehr großzügig ist, was sie Annahme eines Kündigungsgrundes und die Formalien einer Kündigungserklärung angeht. Auf der anderen Seite hat er den Tatsachengerichten auch aufgegeben, nicht alles zu glauben, was vorgetragen wird und mit Wahrunterstellungen sehr vorsichtig umzugehen. Vorliegend wirkte die Nichtumsetzung des Vermieters des Eigenbedarfsgrundes gegen diesen im Hintergrund der Glaubhaftmachung des Eigenbedarfsgrundes. Dem Vermieter ist daher anzuraten den geltend gemachten Eigenbedarf nach dem Auszug des Mieters auch zeitnah in die Tat umzusetzen. Andernfalls könnten im Streitfall Bedenken hinsichtlich des Selbstnutzungswunsches bestehen. 

BGH, Beschluss vom 11.10.2016 – VIII ZR 300/15 -

Henry Naporra
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Rechtsberater von Haus & Grund Frankfurt