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Immobilienkauf

So verringern Sie die Last der Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer ist ein erheblicher Posten bei den Erwerbsnebenkosten. Für eine Immobilie mit einem Kaufpreis von 300.000 Euro beträgt sie beispielsweise in Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein oder Thüringen allein 19.500 Euro. Auch auf den Zuschlag in einer Zwangsversteigerung fällt Grunderwerbsteuer an, ebenso auf Erbbaurechte. Hinzu kommt: Die Grunderwerbsteuer kann nicht kreditfinanziert werden. Der Käufer muss sie direkt aus seinem Eigenkapital zahlen. Umso wichtiger ist es, die bestehenden Gestaltungsmöglichkeiten sinnvoll zu nutzen.

Sparpotenzial beim Neubau
Beim Neubau sollte, wo dies möglich ist, vermieden werden, dass die Grunderwerbsteuer sowohl auf den Grundstückskauf als auch auf die Baukosten anfällt. Wenn Grundstück und Bauleistung nicht aus einer Hand kommen, kann eine deutliche zeitliche Trennung von Grundstückserwerb und Hausbau in steuerlicher Hinsicht sinnvoll sein.

Beim Erwerb vom Bauträger hingegen, insbesondere beim schlüsselfertigen Erwerb, nimmt das Finanzamt regelmäßig ein sogenanntes „einheitliches Vertragswerk“ an. Die Folge: Die Grunderwerbsteuer ist auf Grundstückspreis und Hauspreis zahlen. Sogar wenn Grundstückserwerb und Bebauung gar nicht in ein und demselben Vertrag geregelt sind, geht das Finanzamt häufig von einem „einheitlichen Vertragswerk“ aus. Dann ist die Grunderwerbsteuer sowohl auf den Grundstückskaufpreis als auch auf die Bauleistungen zu zahlen.

Enger Spielraum für Steuer sparende Gestaltung
Zunächst sollte vermieden werden, überhaupt einen einheitlichen Gesamtvertrag für Grundstückserwerb und Bauvertrag zu schließen. Das Angebot für den Hausbau sollte nicht in einer Gesamtkalkulation mit den Grundstückskosten erstellt werden. Auch sollten beide Verträge nicht am gleichen Tag, sondern mit möglichst großem zeitlichem Abstand geschlossen werden. Die Einholung von weiteren Angeboten für die Errichtung des Hauses kann ebenfalls als Anzeichen für eine freie Wahl des Käufers und damit das Nichtvorliegen eines „einheitlichen Vertragswerkes“ sein.

Schreibt der Verkäufer eines unbebauten Grundstücks dem Käufer beim Verkauf die Art der Bebauung vor, kann der Käufer aber die Baufirma selbst frei wählen, liegt kein einheitliches Vertragswerk vor. Beim einheitlichen Vertragswerk kann eine Steuerreduzierung erreicht werden, indem sich der Käufer vertraglich zu Eigenleistungen verpflichtet. Diese werden aus der Bemessungsgrundlage der Steuer herausgerechnet.

Sparpotenzial beim Erwerb einer Bestandsimmobilie
Der Grunderwerbsteuer unterliegt nur die Immobilie selbst und somit nur das, was auch rechtlich gesehen Teil der Immobilie ist. Ein fest eingebauter Wandschrank ist damit im steuerlichen Sinne Teil der Immobilie; nicht fest eingebautes Mobiliar, eine Einbauküche oder eine Sauna sind es hingegen nicht. Das Herausrechnen solcher beweglichen Gegenstände (Zubehör) aus dem Kaufpreis kann bares Geld sparen. Sie sollten gesondert mit angemessenen Kaufpreisen im Kaufvertrag erfasst werden. Fantasiepreise für das Zubehör anzugeben, ist dabei nicht ratsam. Das Finanzamt akzeptiert solche steuerfreien Extras in der Regel nur in Höhe von etwa 15 Prozent des gesamten Kaufpreises. Wird diese Grenze überschritten oder erscheinen die angesetzten Werte generell als unrealistisch, wird das Finanzamt einen entsprechenden Nachweis durch geeignete Belege verlangen.

Auch die Instandhaltungsrücklage, die beim Erwerb einer Eigentumswohnung anteilig durch den Kauf miterworben wird, kann nach bisher geltender Rechtslage steuermindernd aus dem Kaufpreis herausgerechnet werden. Wird die Wohnung hingegen bei einer Zwangsversteigerung erworben, unterfällt die Instandhaltungsrücklage der Grunderwerbsteuer.

Folgen für die Kreditfinanzierung
Durch ein Herausrechnen von Zubehör oder auch der Instandhaltungsrücklage verliert die Kreditsicherheit, welche die Bank erhält, an Wert. Dadurch kann sich die Beleihungsgrenze (der Prozentsatz des Beleihungswertes, bis zu dem die Bank zu bestimmten Konditionen finanzieren darf) verändern. Dies kann den Kredit insgesamt unter Umständen verteuern. Die finanzierende Bank sollte daher vor Abschluss der entsprechenden grunderwerbsteuerlich optimierten Kaufverträge informiert werden, um zu klären, ob und in welcher Höhe sich ein Kredit durch die steuerliche Optimierung verteuern würde. Insbesondere in Bundesländern mit noch vergleichsweise geringem Grunderwerbsteuersatz kann andernfalls die Steuerersparnis durch eine Verteuerung der Finanzierung wieder aufgezehrt werden. Im Extremfall könnte der Immobilienerwerb dann teurer werden als ohne die steuersparende Vertragsgestaltung.

Grunderwerbsteuer in der Steuererklärung
Interessant für alle, die die gekaufte Immobilie ganz oder teilweise vermieten wollen: Die Grunderwerbsteuer zählt zu den Anschaffungskosten. Sie findet daher bei der Abschreibung für Abnutzung (AfA) Berücksichtigung und trägt somit zur Minderung der Einkommensteuer bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung bei. Im Gegensatz zur Grundsteuer kann die gezahlte Grunderwerbsteuer jedoch nicht als sofort abzugsfähige Werbungskosten geltend gemacht werden.

Hinweis auf ein sogenanntes einheitliches Vertragswerk
  • Der Käufer kann beim Grundstückskauf nicht mehr frei über das „Ob“ und „Wie“ der Bebauung entscheiden. (Beispiel: fester Kaufpreis für das unbebaute Grundstück und das darauf zu errichtende Haus, dessen Gestalt durch Baupläne bereits genau vorgegeben ist)
  • Der Grundstücksverkäufer bietet dem Erwerber vor Abschluss des Kaufvertrages „aufgrund einer in bautechnischer und finanzieller Hinsicht konkreten und bis (annähernd) zur Baureife gediehenen Vorplanung“ ein konkretes Bauwerk auf einem bestimmten Grundstück zu einem im Wesentlichen feststehenden Preis an; der Käufer nimmt dieses Angebot mehr oder weniger unverändert an.
  • Auf der Verkäuferseite stehen zwar verschiedene Personen, diese sind jedoch entweder personell, wirtschaftlich oder gesellschaftsrechtlich miteinander eng verbunden oder sie arbeiten aufgrund von Abreden bei der Veräußerung zusammen oder sie wirken durch ein abgestimmtes Verhalten auf den Abschluss des Kauf- und Bauvertrags hin. (Beispiel: Die Preisliste der Baufirma weist auch die Grundstückspreise mit aus. Das spricht für eine wirtschaftliche Verbindung durch einheitliche Vermarktung.)