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Eigenbedarfskündigung

BGH stärkt Rechte der Mieter

Wenn ein Vermieter wegen „Eigenbedarf“ kündigen will, muss er nachvollziehbar begründen können, warum er die gekündigte Wohnung „benötigt“. Da man darüber heftig streiten kann, landen solche Fälle häufig vor Gericht. Der Bundesgerichtshof hat am 29. März 2017 in zwei Urteilen die Rechte der gekündigten Mieter gestärkt: Will ein Eigentümer eine vermietete Wohnung gewerblich nutzen, etwa als Büro, dann muss er darlegen, dass er die Wohnung wirklich dringend benötigt. Und: Wenn ein Vermieter wegen Eigenbedarf kündigt, sich aber nach der Räumung der Wohnung herausstellt, dass dieser nur vorgetäuscht war, muss er Schadensersatz zahlen.

Im ersten Fall (Aktenzeichen VIII 45/16) hatte eine Berliner Vermieterin eine Wohnung mit der Begründung gekündigt, ihr Ehemann habe im gleichen Gebäude eine Beratungsfirma und benötige einen weiteren Arbeitsplatz sowie Archivräume für die Akten. Aus Sicht des BGH reichte diese Begründung nicht aus, um eine Kündigung zu rechtfertigen. Der Mietsenat nahm den Fall zum Anlass, um die Maßstäbe für Eigenbedarfskündigungen aus beruflichen Gründen neu zu formulieren. Wenn ein Eigentümer kündigt, um die Mietwohnung sowohl zu Wohnzwecken als auch zeitgleich überwiegend dort einer geschäftlichen Tätigkeit nachzugehen, reicht es laut BGH in aller Regel aus, wenn er dafür plausible Gründe anführen kann. Das ist beispielsweise der Fall, wenn der Eigentümer oder sein Partner Lebens- und Arbeitsmittelpunkt zusammenlegen wollen. Wenn jedoch die Nutzung der gekündigten Wohnung allein geschäftlich begründet ist, dann muss der Vermieter belegen, dass es ein gewichtiger wirtschaftlicher oder organisatorischer Nachteil ist, wenn er die Wohnung nicht beruflich nutzen kann. Das kann etwa der Fall sein, wenn sein Geschäftsbetrieb unrentabel würde oder wenn er wegen gesundheitlicher Einschränkungen diese Wohnung für die Berufsausübung benötigt.

Im zweiten Fall (Aktenzeichen VIII ZR 44/16) ging es um eine Vier-Zimmer-Wohnung, welche der Kläger 2008 in der dritten Etage eines Mehrfamilienhauses gemietet hatte. Nach dem Verkauf des Hauses im Jahr 2010 kündigte der neue Eigentümer dem Mieter mit der Begründung, er brauche die Wohnung für den neuen Hausmeister. Als der Mieter nach einer Räumungsklage ausgezogen war, zog jedoch nicht der angekündigte Hausmeister, sondern eine andere Familie in die Wohnung ein. Daraufhin klagte der ehemalige Mieter wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs und verlangte Schadensersatz für seine Umzugskosten und die neue, höhere Miete. Der Vermieter führte an, der Hausmeister habe aufgrund seiner Knieprobleme kurzfristig davon Abstand genommen, die Wohnung im dritten Stock zu beziehen. Mit dieser Argumentation hatte er in der Vorinstanz Erfolg, nicht jedoch beim BGH. Die Darstellung ist aus Sicht der Karlsruher Richter „nicht plausibel und kaum nachvollziehbar“. Wenn ein Vermieter in solchen Fällen nicht stimmig begründen könne, warum der Eigenbedarf nachträglich entfallen sei, bestehe der Verdacht einer Vortäuschung und unberechtigten Kündigung. Der Vermieter sei dann unter Umständen gegenüber ausgezogenen Mietern schadensersatzpflichtig. Der strittige Fall muss nun von der Vorinstanz erneut geprüft werden.

So bewertet Julia Wagner, Mietrechts-Expertin bei Haus & Grund Deutschland, die Urteile:
„Die aktuelle BGH-Rechtsprechung fügt sich ein in eine Reihe von mieterrechtsstärkenden Urteilen. Dem Vermieter werden immer höhere Nachweis- und Begründungspflichteten auferlegt, um eine vermietete Wohnung wieder für sich selbst nutzen zu können. Verkannt wird: Diese Rechtsprechung kann dazu führen, dass sich Eigentümer aus dem Vermietersegment zurückziehen aus Angst, die Wohnung zu einem späteren Zeitpunkt nicht selbst nutzen zu können. Das darf weder Ziel noch Ergebnis einer solchen Rechtsprechung sein.“