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Grundsteuerreform

Eine tickende Zeitbombe für Eigentümer und Mieter?

Der Grundsteuerbescheid sorgt bislang bei den meisten Eigentümern nicht für Beunruhigung: In der Regel handelt es sich um moderate dreistellige Beträge, die Grundeigentümer beziehungsweise Mieter über die Betriebskostenumlage zu schultern haben.

Veraltete Bemessungsgrundlage
Für die Bemessung der Grundsteuer sind die im Jahre 1964 in der alten Bundesrepublik bzw. 1935 auf dem Gebiet der ehemaligen DDR geltenden Jahresrohmieten sowie bestimmte Ausstattungsmerkmale maßgeblich. Das Ergebnis dieser Bewertung wird mit bundesweit einheitlichen sogenannten Steuermesszahlen je nach Immobilienart (Einfamilienhaus, Eigentumswohnung etc.) multipliziert.

Darüber hinaus legt jede Gemeinde individuell eine weitere Stellschraube für die Steuer fest, den sogenannten Hebesatz. Dieser kann bei null liegen, wenn eine Gemeinde gar keine Grundsteuer erhebt. Er kann aber auch sehr hoch liegen, wenn die Gemeinde dies für erforderlich hält, um einen ausgeglichenen Haushalt zu erreichen.

Ursprünglich hatte der Gesetzgeber vorgesehen, die Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer in festen Abständen zu aktualisieren. Dies ist allerdings seit 1964 nicht mehr geschehen. Ergebnis ist eine kaum mehr nachvollziehbare ungleiche Besteuerung auf völlig veralteten Bewertungsgrundlagen, die neue Ausstattungsmerkmale und städtebauliche Entwicklungen nicht berücksichtigt. Nun wollen die Bundesländer schnellstmöglich eine Reform der Grundsteuer auf den Weg bringen.

Reformpläne konkret
Alle Bundesländer – mit Ausnahme Bayerns und Hamburgs – haben sich auf einen Entwurf verständigt, der in einem ersten Schritt die veraltete Bewertung neu regeln soll. Statt des bisherigen „Einheitswertes“ wird ein „Kostenwert“ errechnet. Er setzt sich aus dem Bodenrichtwert und einem Gebäudewert zusammen, der nach den Vorgaben einer Tabelle für bestimmte Immobilienarten und Ausstattungsmerkmale zu ermitteln ist. Die erste Bewertung soll auf den Stichtag 1. Januar 2022 für schätzungsweise etwa 35 Millionen wirtschaftliche Einheiten erfolgen. Die Besteuerung nach den neuen Werten soll dann 2027 beginnen.

Widerstand aus den Ländern
Die Bundesländer Bayern und Hamburg kritisieren die Ausrichtung der Bewertung auf den in vielen Regionen Deutschlands stark ansteigenden Bodenrichtwert sowie die „Gebäudekomponente“ der steuerlichen Bewertung. Sie ist durch die Anbindung an den Baukostenindex dynamisiert. Allein für Hamburg sagen die Finanzbehörden aufgrund von Stichproben eine Verzehnfachung der Steuerlast voraus. Der Gesetzentwurf will dieser Gefahr entgegenwirken und spricht von einer „Gesamtaufkommensneutralität“. Das bedeutet, dass in der Fläche die Steuerlast nicht ansteigen, sondern nur gerechter verteilt werden soll. Zwei Stellschrauben sollen das bewirken: Zum einen sollen die Bundesländer das Recht bekommen, die Steuermesszahl, also den ersten der beiden Multiplikatoren, selbst zu bestimmen. Zum anderen sollen die Gemeinden die zu erwartende deutliche Erhöhung der Einheitswerte durch Senkung ihrer Grundsteuer-Hebesätze ausgleichen.

Der Gegenvorschlag
Eine deutlich schneller umsetzbare Alternative bietet das von Bayern und Hamburg favorisierte wertunabhängige Modell: Unabhängig von Lage und Ausstattung der Immobilie werden nur Grundstücks- und Gebäudefläche als Bemessungsgrundlage herangezogen und mit einem nach Gebäudenutzungsart differenzierten, feststehenden Faktor multipliziert. Diese Alternative erspart die aufwendige Erfassung und Neubewertung der Immobilien und verringert die Gefahr einer überproportionalen, nicht mehr tragbaren Erhöhung der Grundsteuerlast für viele Eigentümer und Mieter. Weitere Vereinfachung: Die bisherige Steuermesszahl könnte entfallen.

Prognose zur Umsetzung
Bereits seit einigen Jahren gilt der Grundsteuerhebesatz als probates Mittel zur Sanierung von Gemeindehaushalten. Auch könnte sich eine Senkung der Hebesätze ungünstig im Länderfinanzausgleich auswirken.

Zudem erscheint es mit Blick auf die seit 1964 unterbliebene Neubewertung nicht realistisch, dass die nach dem Entwurf erforderliche umfassende Neubewertung von Grundstück und Gebäude, wenn auch in einem automatisierten Verfahren, bereits auf den Stichtag 1.1.2022 für 35 Millionen Einzelfälle erfolgen kann.

Bis zur Bundestagswahl im Herbst wird der aktuelle Entwurf voraussichtlich nicht umgesetzt, denn der Koalitionsvertrag gibt vor, dass eine Einigung bei der Grundsteuer von allen Bundesländern gemeinsam getragen werden soll.

BVerfG-Urteil in Sichtweite
Der Bundesfinanzhof hat 2014 dem Bundesverfassungsgericht mehrere Fälle vorgelegt, aus denen sich nach seiner Ansicht – und der Ansicht der meisten Fachleute – die Verfassungswidrigkeit der aktuellen Grundsteuererhebung bereits seit 2008 ergibt. Noch für dieses Jahr ist dazu ein erster Verhandlungstermin beim BVerfG angesetzt. Kippt das Gericht die aktuelle grundsteuerliche Bewertung, kann auf dieser Rechtsgrundlage keine Besteuerung mehr erfolgen. Damit würde vielen Gemeinden vorübergehend eine wichtige Einnahmequelle wegbrechen.