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Anbietpflicht bei Eigenbedarfskündigungen

BGH zu geeigneter Ersatzwohnung und „fliegendem Wohnungswechsel“

Mit dem Thema Anbietpflicht bei Eigenbedarfskündigungen befasst sich der Bundesgerichtshof in regelmäßigen Abständen. Mit seinem jüngsten Urteil vom 19. Juli 2017 (Az. VIII ZR 284/16) stärken die Bundesrichter die Stellung des Vermieters in dieser Frage.

Im entschiedenen Fall waren die Beklagten Mieter einer 170 Quadratmeter großen Sechszimmerwohnung im Erdgeschoss eines Mehrfamilienhauses der Klägerin. Wegen Eigenbedarfs der in einer 100 Quadratmeter großen Vierzimmerwohnung im vierten Obergeschoss desselben Hauses wohnenden Tochter und deren Ehemann kündigte die Klägerin das Mietverhältnis. Mangels Auszug der Beklagten erhob die Klägerin Räumungsklage, die sowohl in erster als auch zweiter Instanz keinen Erfolg hatte.

Der Bundesgerichtshof hatte letztlich nur über die Kosten zu entscheiden, da die Beklagten die Wohnung freiwillig räumten. In diesem Zusammenhang urteilte er, dass der Vermieter nicht gehalten sei, die eigene, bisher von ihm selbst bewohnte Wohnung anzubieten, die denknotwendigerweise erst frei werde, wenn der Vermieter nach dem Auszug des Mieters in die gekündigte Wohnung eingezogen sei. Der Vermieter müsse sich nicht auf einen „fliegenden Wohnungswechsel“ mit dem Mieter einlassen. Eine solche Pflicht beruhe auf einer einseitigen, an den Interessen der Mieter ausgerichteten Bewertung, die den Charakter von Rücksichtnahmepflichten grundlegend verkenne.

Auch stellten die Bundesrichter fest, dass die Wohnung der Tochter bei objektiver Betrachtung nach Größe, Zuschnitt und Lage als mit der bisherigen Wohnung des Mieters nicht mehr ernsthaft vergleichbar sei.

Nach dem Gebot der Rücksichtnahme muss der Vermieter, wenn er seinem Mieter wegen Eigenbedarf kündigt, eine Ersatzwohnung anbieten, wenn folgende Voraussetzungen vorliegen:

  • eine dem Vermieter gehörende Wohnung steht frei bzw. wird spätestens bis zum Ablauf der Kündigungsfrist frei
  • die Alternativwohnung befindet sich im gleichen Gebäude oder Wohnkomplex
  • der Vermieter beabsichtigt, die Wohnung zu Wohnzwecken an Dritte zu vermieten und nicht, sie qualifizierten Personen im Rahmen des Eigenbedarfs zur Verfügung zu stellen
  • die Wohnung muss für den Mieter objektiv – im Hinblick auf Miethöhe, Größe und Lage – geeignet sein
  • die Vermietung muss für den Vermieter zumutbar sein