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BGH nimmt Makler in die Pflicht

EnEV-Angaben in Immobilienanzeigen

In drei Verfahren stellte der Bundesgerichtshof klar, dass Immobilienmakler verpflichtet sind, ihre Anzeigen mit Angaben zum Energieverbrauch entsprechend den Vorgaben der Energieeinsparverordnung zu versehen (Urteile vom 5. Oktober 2017, Az. I ZR 229/16, Az. I ZR 232/16, Az. I ZR 4/17).

Die durch eine Umwelt- und Verbraucherschutzorganisation beklagten Makler boten in Tageszeitungen Immobilien zum Kauf sowie zur Miete an. Die Anzeigen enthielten keine Angaben zu der Art des Energieausweises, dem wesentlichen Energieträger, dem Baujahr des Wohngebäudes, der Energieeffizienzklasse und dem Wert des Endenergiebedarfs oder des Endenergieverbrauchs. Die Klägerin nahm die Beklagten auf Unterlassen sowie Zahlung einer Abmahnpauschale in Anspruch. Der BGH stellte fest, dass Verkäufer und Vermieter aus der Energieeinsparverordnung explizit zum Offenlegen der Angaben verpflichtet sind, nicht hingegen Immobilienmakler. Dennoch bestehe für Immobilienmakler eine gleichlautende Pflicht. Sie seien zur Veröffentlichung der Angaben zum Energieverbrauch aus Gründen des unlauteren Wettbewerbs verpflichtet, denn die EU-Richtlinie 2010/31/EU zur Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden schreibe dies vor. Sie gelte für Makler ebenso wie für private Eigentümer.

Für die Praxis gilt mithin Folgendes: Beauftragt ein Grundstückseigentümer einen gewerblich tätigen Makler mit der Schaltung einer Immobilienanzeige, so tritt Letzterer im geschäftlichen Verkehr auf. Er hat die Informationspflichten gleichermaßen wie ein Verkäufer bzw. Vermieter zu erfüllen, um sich dem Vorwurf einer Irreführung der Verbraucher nicht auszusetzen. Eine Umgehung der EU-rechtlichen Pflicht, die Angaben zum Energieverbrauch anlässlich der Vermietung und beim Immobilienverkauf offenzulegen, ist damit ausgeschlossen.

Ein Rest Ungleichbehandlung bleibt allerdings auch nach diesem Urteil bestehen: Makler, die in Anzeigen keine Angaben zum Energieausweis machen, riskieren eine Abmahnung und eventuell Sanktionen. Fehlende Pflichtangaben zum Energieausweis in Immobilienanzeigen von privaten Eigentümern hingegen können mit einem Bußgeld geahndet werden.