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Schadensbeseitigung in vermieteter Eigentumswohnung

Wenn ein Mieter durch schuldhaftes Handeln einen Substanzschaden verursacht und der Vermieter der Immobilie diesen beseitigen lässt, so kann er die Aufwendungen dafür unter bestimmten Voraussetzungen sofort als Werbungskosten absetzen. Diese für vermietende Eigentümer günstige Entscheidung hat der Bundesfinanzhof mit Urteil vom 9. Mai 2017 (Az. IX R 6/16) getroffen.

Die Klägerin hatte eine vermietete Eigentumswohnung erworben, die anschließend von der Mieterin stark beschädigt wurde. Die Eigentümerin ließ die ihr von der Mieterin nicht gemeldeten Schäden beseitigen. Nachfolgend machte sie in ihrer Einkommensteuererklärung die Kosten in Höhe von rund 20.000 Euro als sofort abzugsfähigen Erhaltungsaufwand geltend. Das Finanzamt war aber der Meinung, es handele sich hierbei um anschaffungsnahe Herstellungskosten. Da der zur Schadensbeseitigung aufgewendete Betrag 15 Prozent der Anschaffungskosten für das Immobilienobjekt überschritt, könnte dieser nur im Rahmen der Absetzungen für Abnutzung (AfA) anteilig mit zwei Prozent über einen Zeitraum von 50 Jahren geltend gemacht werden.

Der Bundesfinanzhof stellte zunächst fest, zu den als Herstellungskosten der Absetzung für Abnutzung (AfA) unterliegenden Aufwendungen gehörten sämtliche Aufwendungen für bauliche Maßnahmen, die im Rahmen einer im Zusammenhang mit der Anschaffung des Gebäudes vorgenommenen Instandsetzung und Modernisierung anfallen. Demgegenüber seien aber Kosten für Instandsetzungsmaßnahmen zur Beseitigung eines Schadens, der im Zeitpunkt der Anschaffung nicht vorhanden war, sondern nachweislich erst zu einem späteren Zeitpunkt durch das schuldhafte Handeln des Mieters am Gebäude verursacht worden ist, nicht den anschaffungsnahen Herstellungskosten zuzuordnen. Folglich können solche Aufwendungen als sogenannter „Erhaltungsaufwand“ und damit als Werbungskosten sofort abgezogen werden.