Haus & Grund Frankfurt
am Main e. V.
Grüneburgweg 64
60322 Frankfurt am Main

Tel.: 069 - 95 92 91 - 0
Fax: 069 - 95 92 91 - 11

» E-Mail schreiben

BGH-Urteil

Klauseln zur Verlängerung der Verjährung von Vermieteransprüchen sind unwirksam

Eine mietvertragliche Formularklausel, mit welcher die gesetzlich geregelte Sechsmonatsfrist zur Verjährung von Ersatzansprüchen nach Rückgabe der Mietsache verlängert wird, ist unwirksam. Das hat der Bundesgerichtshof mit seinem Urteil vom 8. November 2017 (Az. VIII ZR 13/17) entschieden. Überprüft wurde eine Klausel, wonach Ersatzansprüche des Vermieters wegen Verschlechterung der Mietsache sowie Ansprüche des Mieters auf Aufwendungsersatz zwölf Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses verjähren.

Der Fall: Eine Berliner Vermieterin klagte gegen ihre ehemalige Mieterin auf Schadensersatz in Höhe von 16.315,77 Euro, unter anderem wegen Instandsetzungsarbeiten an der Dusche infolge unsachgemäßer Nutzung. Die seit 2003 in der Wohnung lebende Mieterin gab diese Ende 2014 an ihre Vermieterin zurück. Bereits im Januar 2015 verlangte die von der Vermieterin beauftragte Hausverwaltung von der Mieterin Schadensersatz, unter anderem für Instandsetzungsarbeiten an der Dusche infolge unsachgemäßer Nutzung. Die Klage reichte die Vermieterin aber erst im Oktober 2015 beim zuständigen Amtsgericht ein. Die Mieterin berief sich auf Verjährung.

Die Klausel sei unwirksam, weil sie den Mieter unangemessen benachteilige, so die Richter. Eine solche Klausel erschwere den Eintritt der gesetzlichen Verjährung gem. § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB in zweifacher Hinsicht. Die gesetzliche Sechsmonatsfrist werde nicht nur verlängert. Vielmehr werde auch der Beginn des Fristlaufs verschoben, indem nicht auf die Rückgabe der Mietsache, sondern auf das Ende des Mietvertrages abgestellt wird. Der Vermieter könne regelmäßig innerhalb der sechsmonatigen Frist seine Ansprüche wegen Veränderung oder Verschlechterung prüfen. Auch sei es ihm zuzumuten, entsprechende verjährungshemmende Maßnahmen zu ergreifen. Die spiegelbildliche Verlängerung der Verjährung für Ansprüche des Mieters auf Aufwendungsersatz bzw. Wegnahme von Einrichtung ändere nichts an dem zentralen Interesse des Mieters an einer kurzen Verjährung der Vermieteransprüche. Streitigkeiten wegen Verschlechterung der Mietsache käme eine größere praktische Bedeutung zu als Auseinandersetzungen über Aufwendungsersatzansprüche des Mieters.

Unser Tipp:

Zum Zwecke der Beweissicherung sollte der Vermieter nach der Rückgabe die Wohnung rasch auf etwaige Schäden prüfen und mögliche Ansprüche geltend machen. Auch hat der Mieter einen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution nach einer angemessenen Prüf- und Überlegungsfrist. Sie ist gesetzlich nicht definiert und richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls. Einige Gerichte setzen dafür üblicherweise drei Monate an. Im Einzelfall ist auch eine Frist zur Prüfung der Mängel von sechs Monaten angemessen. Sofern eine Betriebskostennachzahlung zu erwarten ist, darf der Vermieter einen angemessenen Anteil der Kaution bis zur Betriebskostenabrechnung zurückbehalten.