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Teure Tilgung

Vorfälligkeitsentschädigungen überprüfen lassen

Hohe Vorfälligkeitsentschädigungen für die vorzeitige Auflösung eines Immobiliendarlehens sind ein echtes Ärgernis. Doch oft verlangen Banken zu viel und berechnen ihre Ansprüche fehlerhaft, weil sie Möglichkeiten zur Sondertilgung oder Tilgungssatzänderung nicht berücksichtigen.

Darlehensnehmer müssen oft hohe Vorfälligkeitsentschädigungen zahlen, wenn sie das Darlehen einer Baufinanzierung vorzeitig zurückzahlen. Diese betragen meistens fünf bis zwanzig Prozent der Rest-schuld, können also bei einer selbstgenutzten Immobilie und einer Baufinanzierung in Höhe von 350.000 Euro durchaus 70.000 Euro ausmachen. Bei größeren Mietshäusern liegen Vorfälligkeitsent-schädigungen zum Teil deutlich darüber. Verbraucher und gewerbliche Darlehensnehmer sind von den hohen Forderungen der Banken und Sparkassen in der Regel überrascht und bezweifeln vor allem, dass die Höhe der verlangten Vorfälligkeitsentschädigung zulässig ist.

Worauf ist bei der Berechnung zu achten?
Tatsächlich sind viele Berechnungen von Banken und Sparkassen fehlerhaft, insbesondere wenn die Darlehen den Darlehensnehmern Sondertilgungen oder Änderungen des Tilgungssatzes ermöglichen. Denn der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einem Grundsatzurteil entschieden, dass sämtliche Sondertil-gungsmöglichkeiten für die Zukunft bei der Berechnung des Schadens mit zu berücksichtigen sind (BGH, Urteil vom 19. Januar 2016, Az. XI ZR 388/14).

Nach der Rechtsprechung des BGH kann die Bank nur ihre rechtlich geschützte Zinserwartung geltend machen. Daher sind auch Tilgungsänderungsmöglichkeiten zugunsten der Bankkunden zu berücksich-tigen, und zwar unabhängig davon, ob es sich um einen Verbraucher oder einen Unternehmer handelt und diese gesonderten Tilgungen in der Vergangenheit überhaupt genutzt worden sind. Die Berech-nungsprogramme der Kreditinstitute berücksichtigen dies entweder gar nicht oder zu einem falschen Zeitpunkt.

Eine Bank oder Sparkasse ist zudem dazu verpflichtet, eine korrekte Berechnung der Vorfälligkeits-entschädigung vorzulegen. Diese muss nachträglich mit den Wiederanlagezinsen des tatsächlichen Ablösetags berechnet werden (OLG Frankfurt, Beschluss vom 11. Juni 2014, Az. 23 W 27/14). Kredit-institute legen gerne eine Abrechnung vor, die im Vorfeld erstellt wurde. Das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt ist zudem der Ansicht, dass Darlehensnehmer die Kosten für die Berechnung nicht tragen müssen (Urteil vom 17. April 2013, Az. 23 U 50/12). Wenn diese Frage auch höchstrichterlich noch nicht entschieden ist, erstatten Banken zum Teil dieses Entgelt, wenn es reklamiert wird.

Wann kann ein Darlehensnehmer außerordentlich kündigen?
Ein Darlehensnehmer muss nach den gesetzlichen Regelungen (§ 490 Abs. 2 BGB) ein berechtigtes Interesse – etwa bei Verkauf der Immobilie – vorweisen können, um ein Immobiliendarlehen vor Ablauf der Zinsbindung außerordentlich kündigen zu können. Eine Bank muss eine vorzeitige Rückzahlung eines Immobilienkredits ansonsten nur akzeptieren, wenn die Laufzeit des Darlehens bereits über zehn Jahre beträgt (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Will ein Darlehensnehmer den Darlehensvertrag vorzeitig beenden, etwa um eine neue Finanzierung zu einem niedrigeren Zins abzuschließen, kann die Bank hierfür einen beliebig hohen Preis verlangen. Hier ist als Verbraucher oder Unternehmer Vorsicht gebo-ten.

Für Darlehensverträge, die von Verbrauchern ab dem 21. März 2016 abgeschlossen wurden, gelten neue gesetzliche Regeln. Welche Vorfälligkeitsentschädigung bei diesen neuen Darlehensverträgen verlangt werden kann, ist noch umstritten. Aufgrund der neuen Rechtslage dürfte nur noch ein tatsächlich nachgewiesener Schaden berechnet werden, der deutlich unter der Vorfälligkeitsentschädigung liegt, wie sie bisher berechnet wurde.

Wann entfällt die Vorfälligkeitsentschädigung?
Gar keine Vorfälligkeitsentschädigung muss man zahlen, wenn die Bank den Darlehensvertrag mit einem Verbraucher wegen nicht gezahlter Raten gekündigt hat (BGH, Urteil vom 19. Januar 2016, Az. XI ZR 103/15) oder der Darlehensvertrag wirksam widerrufen wird. Eine Vorfälligkeitsentschädigung kann auch entfallen, wenn die Bank einen Ersatzkreditnehmer oder einen Sicherheitenersatz nicht akzeptiert.

Keine Raten zu zahlen oder einfach einen Widerruf zu erklären, birgt aber erhebliche Risiken. So führt eine Kündigung durch die Bank regelmäßig zu einem negativen SCHUFA-Eintrag und man wird vo-raussichtlich kein Darlehen mehr bei einer anderen Bank erhalten. Entsprechend sollte man sich recht-lich beraten lassen, bevor man derartige Schritte erwägt.

Dr. Achim Tiffe
JUEST+OPRECHT Rechtsanwälte Part mbB
www.juestundoprecht.com

Praxistipps:
  • 10 Jahre und sechs Monate nach vollständiger Auszahlung des Darlehens können Sie nach Kündi-gung jede Baufinanzierung ohne weitere Kosten zurückzahlen, auch wenn die Zinsbindung länger läuft, zum Beispiel 15 Jahre. Die Kündigungsfrist beträgt in dem Fall sechs Monate.
  • Bei einem berechtigten Interesse, insbesondere dem Verkauf der Immobilie, können Sie Baufinanzie-rungen jederzeit kündigen bzw. zurückzahlen. Die Kündigungsfrist beträgt bei Altverträgen drei Mona-te. Sie müssen aber in dem Fall eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen.
  • Die Berechnungen der Vorfälligkeitsentschädigung durch die Banken und Sparkassen sind oft feh-lerhaft. Es gibt auch Fälle, in denen gar kein Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung besteht. Lassen Sie daher überprüfen, ob die geforderte Vorfälligkeitsentschädigung gerechtfertigt ist.
  • Eine eigene Kündigung ist in der Regel besser, als eine Aufhebungsvereinbarung zu unterzeichnen. Unterschreiben Sie keine Aufhebungsvereinbarungen, bei denen Sie auf Rechte verzichten.
  • Erklären Sie am besten vor Rückzahlung Ihren Vorbehalt, so dass Sie später eine gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung ganz oder teilweise zurückfordern können.