Haus & Grund Frankfurt
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Zwischenergebnis

Haus & Grund-Analyse zur Grundsteuerreform

Im Vorfeld der Verhandlung vor dem Bundesverfassungsgericht zum bislang gültigen Modell der Grundsteuerermittlung hat Haus & Grund Deutschland die Pläne zur Grundsteuerreform unter die Lupe genommen. Um deren mögliche Auswirkungen auf den Bürger beurteilen zu können, wurden Anfang November 2017 die Mitglieder aufgerufen, sich an einer anonymen Erhebung zum Kostenwert-Modell zu beteiligen. Diesem Aufruf sind weit über 500 Mitglieder aus allen Bundesländern gefolgt. Herzlichen Dank für Ihre Mitwirkung! Rund 320 Datensätze konnten bisher ausgewertet werden.

Die Ergebnisse sind alarmierend:
  • Wenn Steuermesszahl und Hebesatz konstant bleiben, würde sich die Steuerbelastung durch das Kostenwert-Modell in den meisten Fällen drastisch erhöhen.
  • Die steuerlichen Werte würden in den meisten Fällen durch das Kostenwert-Modell massiv ansteigen, im Mittel um mehr als das Siebenfache. Der mittlere bundesweite Einheitswert liegt bei 40.841 Euro. Der mittlere Kostenwert würde bei 472.651 Euro liegen.
  • Beim Kostenwert sind starke Spreizungen der steuerlichen Werte, also extreme Abweichungen vom Mittelwert, erkennbar.
  • Die Ermittlung der Besteuerungsgrundlagen wäre vielfach extrem aufwendig. Dabei gibt es ganz praktische Probleme: Bodenrichtwerte sind keineswegs bundesweit aktuell, flächendeckend und schon gar nicht überall automatisiert abrufbar. Darauf weist zum Beispiel in Bremen der Gutachterausschuss ausdrücklich hin. Die für den Gebäudeanteil des Kostenwerts benötigte Brutto-Grundfläche ist vielen Eigentümern älterer Bestandsimmobilien, die nicht über aktuelle Baugenehmigungs- oder Planungsunterlagen verfügen, gar nicht bekannt. Sie müsste aufwendig ermittelt und im Falle von An- oder Umbauten oder auch Wärmedämmungsmaßnahmen an der Außenwand komplett aktualisiert werden.


Fazit: Das Kostenwert-Modell wäre ein weiterer Baustein zur massiven Verteuerung der Wohnkosten. Zugleich ist es weit von dem – von der Politik versprochenen – einfachen und transparenten Grundsteuer-Bewertungsverfahren entfernt.

Diese Faktoren sollen den Kostenwert bestimmen

  • Bodenkomponente = das Produkt der Grundstücksfläche mit dem Bodenrichtwert.
  • Gebäudewert = Produkt aus Brutto-Grundfläche des Gebäudes und einer im Gesetz festgelegten Herstellungskostenpauschale pro Quadratmeter. Sie differenziert nach Gebäudeart (Ein- und Zweifamilienhäuser, unterkellert/nicht unterkellert, Dachgeschoss/Flachdach) und nach drei Altersgruppen (Baujahr vor 1995, 1995 – 2004 und ab 2005). Vom Pauschalherstellungswert wird eine Alterswertminderung von maximal 70 Prozent abgezogen.

Praxisbeispiel

Für einen Mehrfamilienhauseigentümer aus der Erhebung in Berlin-Mitte ergibt sich aufgrund des enorm hohen Bodenrichtwertes von 5.000 Euro jährlich ein Kostenwert von rund 8,8 Millionen Euro. Wenn Steuermesszahl und Hebesatz konstant bleiben, wären für diese Immobilie rund 252.000 Euro an Grundsteuer zu zahlen. Beim derzeitig gültigen Einheitswert in Höhe von 117.136 Euro liegt die Grundsteuer dieser Immobilie bei 3.320,81 Euro.