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Vermietung von Wohnungen im „Airbnb-Modell“

Satzungsänderung der Stadt Frankfurt am Main – unerlaubte Ferienwohnungsuntervermietung des Mieters kann nach wie vor Kündigung rechtfertigen

Die Stadt Frankfurt am Main hat in der Vergangenheit das Vermieten von knapp 1.400 Ferienwohnungen über Ferienwohnungsanbieterportale wie „Airbnb“ verboten. Hierbei stellten Eigentümer ihre Wohnungen – statt sie dem regulären Wohnungsmarkt zur Verfügung zu stellen - Messegästen, Touristen und kurzfristig in der Stadt ansässige Personen für einen begrenzten Zeitraum zu Wohnzwecken zur Verfügung.

Seit fünf Jahren geht die Frankfurter Bauaufsicht nun schon gegen diese Art der Vermietung von Ferienwohnungen vor, zumal die Wohnungsknappheit innerhalb der Stadt Frankfurt am Main ein ständiges Thema ist. Allein im vergangenen Jahr wurden 281 Ferienwohnungen für illegal erklärt und die Vermieter zum Teil mit Bußgeldern belangt.

Jetzt hat die Stadt Frankfurt am Main ihre neue Ferienwohnungssatzung verabschiedet.

Durch bundesrechtliche Änderungen zählen Ferienwohnungen inzwischen als nicht störender Gewerbebetrieb und sind damit in fast allen Baugebietstypen zulässig. Damit Städte und Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt einer unregulierten Ferienwohnungsvermietung entgegenwirken können, hat ihnen der Hessische Landtag durch eine Änderung des Hessischen Wohnungsaufsichtsgesetzes aber ermöglicht, zu bestimmen, dass im Gemeindegebiet Wohnraum nur unter bestimmten Bedingungen und mit Genehmigung als Ferienwohnung genutzt werden darf. Hiervon macht die Stadt Frankfurt jetzt Gebrauch. Die Überwachung der Satzung erfolgt durch die Bauaufsicht. Mit der neuen Regelung soll weiterhin eine dauerhafte Umnutzung von Wohnungen verhindert werden. In Frankfurt benötigt man zukünftig auf der Grundlage der neuen Satzung eine Genehmigung, um eine Wohnung oder ein einzelnes Zimmer in einer Wohnung als Ferienwohnung entgeltlich zu überlassen. Ein Anspruch auf Genehmigung besteht bei einer Überlassung als Ferienwohnung bis zu acht Wochen pro Jahr oder bei der Überlassung nur eines einzelnen Zimmers. Im Falle der Genehmigung einer ganzen Ferienwohnung über einen längeren Zeitraum muss der durch die Umnutzung des Wohnraums am Wohnungsmarkt entstandene Verlust kompensiert werden. Dies kann durch die Erstellung von Ersatzwohnraum in gleicher Größe und Qualität oder in Einzelfällen durch die Leistung einer einmaligen oder laufenden Ausgleichszahlung geschehen. Diese muss zweckgebunden zur Schaffung neuen Wohnraums verwendet werden.

Unverändert wiederum bleiben die rechtlichen Konsequenzen der unerlaubten Untervermietung des Mieters an Feriengäste, die grundsätzlich die Kündigung des Mietverhältnisses seitens des Vermieters rechtfertigen kann.

Für eine Kündigung des Mietverhältnisses wegen der unerlaubten Untervermietung im „Airbnb-Modell“ besteht aber ein grundsätzliches Abmahnerfordernis seitens des Vermieters gegenüber dem Mieter, da eine Vertragsbeendigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig ist (so beispielsweise Urteil des LG Amberg vom 09.08.2017 – 24 S 299/17).

Der Vertragsverstoß des Mieters besteht folglich nach wie vor in der Tatsache, dass die Untervermietung oder die sonstige Gebrauchsüberlassung der Wohnräume von der Einwilligung des Vermieters abhängig ist und es sich bei der unerlaubten Untervermietung des Mieters um einen Verstoß gegen eine mietvertragliche Pflicht handelt.

Die fortgesetzte unerlaubte Untervermietung des Mieters rechtfertigt daher weiterhin eine Vertragsbeendigung seitens des Vermieters, ungeachtet der Ferienwohnungssatzung der Stadt Frankfurt am Main, die sich grundsätzlich auf die Ferienwohnungsvermietung seitens des Wohnungseigentümers selbst bezieht.

Henry Naporra Rechtstipp
Henry Naporra
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht bei Haus & Grund Frankfurt am Main