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Die Insolvenz des Mieters

Die Zahl der Insolvenzverfahren steigt stetig. Im Rahmen eines Insolvenzverfahrens sind häufig auch Mietverhältnisse über Räume oder Grundstücke betroffen. Die Insolvenz des Mieters berührt massiv die Belange des Vermieters, weil gerade diesem durch das Insolvenzverfahren wirtschaftli-che Verluste drohen. Typisch für die Entwicklung sind Fälle, in denen Vermieter im Eröffnungsver-fahren zunächst mit leeren Versprechungen hingehalten werden, die Gebrauchsüberlassung fort-zusetzen, dann aber nach Verfahrenseröffnung auf bloße Insolvenzforderungen verwiesen wer-den, die praktisch nichts wert sind.
 
Grundsätzlich erlischt ein Mietvertrag über Wohnraum oder über ein Ladenlokal nicht automatisch mit der Eröffnung des Insolvenzverfahrens. Schuldner müssen sich also keine Sorgen machen, plötzlich auf der Straße zu stehen. Der Vermieter muss die Mietsache weiterhin zur Verfügung stel-len und dem Insolvenzverwalter die Fortführung des Geschäftsbetriebs in einer gewerblich genutz-ten Immobilie ermöglichen. Sowohl die privat bewohnte Wohnung, also auch die gemietete Ge-werbeimmobilie sind im Insolvenzverfahren geschützt, und zwar sowohl vor dem Vermieter als auch vor dem Insolvenzverwalter.

Die Mietwohnung darf weder vom Vermieter noch vom Insolvenzverwalter aufgrund der Eröff-nung des Insolvenzverfahrens gekündigt werden. Es besteht kein Sonderkündigungsrecht.

Der Vermieter darf auch nicht wegen Zahlungsverzugs außerordentlich kündigen, wenn der Mieter vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens die Miete schuldig geblieben ist. Die mietrechtliche Re-gelung, dass nach zwei offen stehenden Mieten fristlos gekündigt werden darf, ist nicht anwend-bar. Zum Schutz des Mieters besteht eine Kündigungssperre gemäß § 112 InsO. Der Vermieter darf nur dann fristlos kündigen, wenn im laufenden, eröffneten Insolvenzverfahren der Mieter zwei Mieten schuldig bleibt. In diesem Fall gelten wieder die üblichen mietrechtlichen Regelungen. Der Schuldner muss also im eröffneten Insolvenzverfahren unbedingt die monatliche Mieten zahlen, will er weiterhin in seiner Wohnung bleiben.

Auch für den gewerblichen Mietvertrag gilt, dass der Vermieter diesen nicht wegen rückständiger Mieten, welche vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens angefallen sind, fristlos kündigen darf. Ge-kündigt werden darf nur, wenn im eröffneten Verfahren Mieten mindestens zwei Monate in Folge offen bleiben.

Allerdings darf der Insolvenzverwalter gemäß § 109 InsO ein gewerbliches Mietverhältnis mit einer Frist von drei Monaten zum Monatsende kündigen. Von diesem Recht wird der Insolvenzverwalter immer dann Gebrauch machen, wenn der Geschäftsbetrieb nicht fortgesetzt wird. Auch diese Re-gelung ist für viele Mieter im Insolvenzverfahren ein Vorteil, denn die langen Laufzeiten in gewerb-lichen Mietverträgen von fünf oder sogar zehn Jahren werden hierdurch auf drei Monate verkürzt. Ein Segen für viele Mietschuldner, deren Selbständigkeit an den hohen Mieten zerbrochen ist; eine Fluch allerdings für Vermieter denen ein Nutzungsausfall im Falle einer nicht umgehenden Weiter-vermietung droht.
 
In Gewerberaummietverträgen ist häufig geregelt, dass der Vermieter im Fall einer Insolvenz das Mietverhältnis fristlos kündigen darf. Für den Wohnraum ist eine solche Regelung allerdings immer unwirksam. Für die Gewerberaummiete wird dies teilweise anders gesehen, allerdings wider-spricht ein solches vertragliches Sonderkündigungsrecht dem Wortlaut des Gesetzes.§ 119 InsO bestimmt die Unwirksamkeit von Klauseln, welche die §§ 108 bis 118 InsO einschränken, also auch die Kündigungssperre des Vermieters. Vor diesem Hintergrund sind auch in gewerblichen Mietver-trägen Sonderkündigungsrechte des Vermieters wegen Insolvenz unwirksam.

Zusammenfassend lassen sich daher folgende Grundregeln bei der Insolvenz des Mieters festhalten:
  1. Der Vermieter darf den Mietvertrag für Wohn- oder Gewerberaum nicht bloß aufgrund einer Insolvenz des Mieters kündigen. Es besteht kein Sonderkündigungsrecht.
  2. § 112 InsO normiert eine Kündigungssperre für Mietschulden, die vor der Eröffnung des Insol-venzverfahrens angefallen sind.
  3. Nach der Eröffnung des Insolvenzverfahrens gelten die normalen mietrechtlichen Regelungen. Deshalb darf bei zwei aufeinanderfolgenden Monaten ohne Mietzahlung gekündigt werden.Das gleiche gilt für Gewerbemietverträge.
  4. Gemäß § 108 InsO hat der Insolvenzverwalter im Insolvenzverfahren für Gewerbeimmobilien sogar ein Sonderkündigungsrecht von drei Monaten zum Monatsende. Unabhängig von der ver-traglich vereinbarten Mietdauer. Dies dient dem Schutz des Insolvenzschuldners. Ein, für den Fall der Insolvenz vereinbartes Sonderkündigungsrecht des Vermieters ist bei Wohnraummietverträ-gen immer unwirksam. Bei Gewerberaummietverträgen nach vorwiegend herrschender Meinung gilt dieser Grundsatz auch.
Henry Naporra Rechtstipp
Henry Naporra
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht bei Haus & Grund Frankfurt am Main