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BGH widerspricht bisher herrschender Ansicht

Geringes Gehalt eines Mieters rechtfertigt keine Kündigung

Nach dem Tod eines Mieters kann der Vermieter einem in das Mietverhältnis Eintretenden außerordentlich gemäß § 563 Abs. 4 BGB kündigen, wenn zu befürchten ist, dass dieser die Miete auf Dauer nicht zahlen kann. Dies kommt jedoch nur in besonderen Ausnahmefällen in Betracht. Dass der eingetretene Mieter nur ein Ausbildungsgehalt bezieht, reicht für sich genommen nicht aus, um auf ein künftiges Ausbleiben der Miete zu schließen. Das hat der Bundesgerichtshof mit seiner Entscheidung vom 31. Januar 2018 (Az. VIII ZR 105/17) entschieden.

Im zugrunde liegenden Fall war die alleinige Mieterin einer Wohnung verstorben. Nach ihrem Tod hatte der im gemeinsamen Haushalt lebende Partner den Eintritt in das Mietverhältnis erklärt. Daraufhin kündigte der Vermieter das Mietverhältnis gemäß § 563 Abs. 4 BGB unter Berufung auf einen in der Person des (neuen) Mieters liegenden Grund. Da dieser eine Ausbildung absolvierte und weder ein erfolgreicher Abschluss der Ausbildung noch eine anschließende Festanstellung absehbar waren, sah der Vermieter die Leistungsfähigkeit des Mieters als gefährdet an. Der Mieter widersprach der Kündigung. Er erklärte, er sei durchaus imstande, die Miete aufzubringen. Zur Finanzierung der Miete verlangte der Mieter die Zustimmung des Eigentümers zur Untervermietung eines Teils der Wohnung. Der Vermieter verweigerte dies und widersprach der Fortsetzung des Mietverhältnisses. In der Folge kam der Mieter seinen Zahlungspflichten stets pünktlich nach.

Die Bundesrichter entschieden im Sinne des eintretenden Mieters und erklärten die Kündigung für unwirksam. Sie begründeten ihre Entscheidung damit, dass eine drohende Leistungsunfähigkeit oder gefährdet erscheinende Leistungsfähigkeit im Gegensatz zu einer feststehenden Leistungsunfähigkeit auf einer Prognose beruht. Wenn sich der Vermieter in dieser Prognose irrt, läuft der eintretende Mieter Gefahr, sein verfassungsrechtlich geschütztes Besitzrecht zu verlieren, auch wenn sich später herausstellen sollte, dass die Bedenken gegen seine Leistungsfähigkeit unbegründet waren. Zudem könne sich auch bei einem vom Vermieter ausgesuchten Mieter dessen Leistungsfähigkeit im laufenden Mietverhältnis ändern. Im konkreten Fall reichte die Tatsache, dass sich der neue Mieter noch in der Ausbildung befand, nicht aus für die Annahme, dass er die Miete nicht dauerhaft gewährleisten könne, zumal er bislang pünktlich gezahlt habe. Darüber hinaus könne er Einkünfte aus Untervermietung erzielen. Da die dafür vorgebrachten Gründe ein berechtigtes Interesse darstellten, habe der Vermieter die Untervermietung unberechtigterweise nicht gestattet.

Eine Kündigung ist aus Sicht des BGH nur dann möglich, wenn konkrete Anhaltspunkte und objektive Umstände vorliegen, die den zuverlässigen Schluss zulassen, dass fällige Mietzahlungen alsbald ausbleiben werden.

Für Vermieter bedeutet das Urteil, dass sie eine Kündigung nicht mehr auf Prognosen über die zukünftige Leistungsfähigkeit des nach § 563 BGB eintretenden Mieters stützen können. Vielmehr muss die zukünftige Leistungsunfähigkeit praktisch feststehen. Vom Mieter vorgetragene realistische Möglichkeiten, seine Einkommenssituation zukünftig zeitnah zu verbessern, müssen hierbei berücksichtigt werden.