Kann der Vermieter bei Schäden sofort Geld verlangen?

Bisher war es durchaus umstritten, ob ein Vermieter nach Auszug des Mieters und festgestellten Schäden in dem Objekt sofort einen Schadensersatzanspruch in Geld hat. Auf der rechtssicheren Seite war man eigentlich nur dann, wenn man dem Mieter eine Frist zur Schadensbeseitigung gesetzt hat. Nach einer aktuellen Entscheidung des BGH ist dies nunmehr nicht mehr notwendig. Das oberste Zivilgericht unterscheidet nunmehr eindeutig und unmissverständlich zwischen Schönheitsreparaturen auf der einen Seite und Schadensersatzansprüchen auf der anderen Seite.

Kommt ein Mieter bei Auszug seiner Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht nach, ist es nach wie vor erforderlich, dem Mieter eine angemessene Nachfrist zur Erfüllung dieser Verpflichtungen zu setzen. Bei Schadensersatzansprüchen ist dies nicht mehr notwendig. Das bedeutet, dass ein vom Vermieter wegen Beschädigung der Mietsache geltend gemachter Schadensersatzanspruch keine vorherige Fristsetzung zur Schadensbeseitigung gegenüber dem Mieter voraussetzt.

Zur Begründung führt der 8. Zivilsenat des BGH aus, dass es sich bei der Verpflichtung des Mieters, die ihm überlassenen Mieträume in einem dem vertragsgemäßen Gebrauch entsprechenden Zustand zu halten und insbesondere die Räume aufgrund der aus Besitzübertragung folgenden Obhutspflicht schonend und pfleglich zu behandeln, nicht um eine Leistungspflicht, wie bei den Schönheitsreparaturen, sondern um eine nicht leistungsbezogene Nebenpflicht handelt. Die Verletzung einer solchen Nebenpflicht begründet dann einen Anspruch des Geschädigten auf Schadensersatz. Deshalb kann der Vermieter bei Beschädigungen nach seiner Wahl statt einer Schadensbeseitigung auch sofort Geldersatz verlangen.

Die Entscheidung des BGH ist zu begrüßen. Stellt sie doch auch klar, dass ein geschädigter Vermieter nicht auch noch dem Schädiger die Möglichkeit einräumen muss, den von ihm verursachten Schaden zu beseitigen.

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Rechtsanwalt Nikolaus Jung
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Geschäftsführer
Haus & Grund Frankfurt am Main