Haus & Grund Frankfurt
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Die Mietkaution

Nur Bares ist Wahres

Die Mietkaution dient der Sicherung von Ansprüchen und Forderungen des Vermieters gegen den Mieter. Hierzu zählen jedenfalls im nicht preisgebundenen Wohnraum Zahlungsansprüche jeder Art, insbesondere der Anspruch auf Zahlung von Miete, Betriebskosten, Nutzungsentschädigung und Schadenersatz.

Die Mietkaution ist in § 551 BGB geregelt und kann als Barkaution, Kautionsbürgschaft oder Kautionsversicherung, durch Verpfändung eines Sparbuchs oder auch Einrichtung eines gemeinsamen Sparbuchs mit Sperrvermerk für den Vermieter zu Mietbeginn geleistet werden. Das Gesetz lässt dem Mieter nach, dass er die Kaution in drei gleichen Teilen gemeinsam mit der jeweiligen Miete einzahlen darf, wenngleich die vollständige Einzahlung zu Mietbeginn üblich ist.

Die Mietkaution ist zwar gesetzlich geregelt, wird aber nur dann fällig, wenn sie vertraglich vereinbart ist. Eine solche Vereinbarung muss sich im Wohnraummietrecht am gesetzlich zulässigen Umfang orientieren und darf diesen zum Nachteil des Mieters nur in Ausnahmefällen überschreiten. Ist die Kaution durch den Mieter geleistet, so muss der Vermieter sie getrennt von seinem Vermögen verzinslich anlegen, was auch für den Vermieter den Vorteil bietet, dass seine Sicherheit anwächst. Die Anlageform kann zwischen den Mietvertragsparteien grundsätzlich vereinbart werden wobei die Anlage mittels Sparbuch hierbei die Regel darstellt. Bei anderen Mietkautionsformen als der Barkaution erübrigt sich die verzinsliche Anlage.

Um bei der Verwertung der Mietkaution möglichst ungehindert zu sein, empfiehlt sich die Vereinbarung einer Barkaution. Nur bei dieser kann der Vermieter in kürzester Zeit zuverlässig seine Ansprüche realisieren. Bürgschaften und Verpfändungsurkunden haben insoweit den Nachteil, dass der Vermieter zunächst den Bürgen oder Versicherungsgeber in Anspruch nehmen muss. Im Falle einer Barkaution kann der Vermieter seine Ansprüche einfach durch Aufrechnung in der Kautionsabrechnung realisieren.

Thomas Bellmer
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht bei Haus & Grund Frankfurt am Main