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BGH-Urteil

Eigenbedarf bei Personengesellschaften oder -mehrheiten

Bei Personengesellschaften oder -mehrheiten ist eine Eigenbedarfskündigung nicht ganz einfach. Zwar hatte der Bundesgerichtshof schon 2016 bestätigt, dass eine Gesellschaft für ihre Gesellschafter Eigenbedarf geltend machen kann (BGH, Urteil vom 14. Dezember 2016, Az. VIII ZR 232/15). Doch muss bei diesen Eigentümergruppen immer auch die Kündigungssperrfrist des § 577a BGB berücksichtigt werden, denn 2013 hatte der Gesetzgeber diese Vorschrift verschärft. Nach ihr kann eine Eigenbedarfskündigung für bis zu zehn Jahre ausgeschlossen sein.

Die Kündigungsbeschränkung des § 577a BGB

Wenn eine vermietete Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und im Anschluss verkauft wird, kann der Käufer sich erst nach Ablauf von drei Jahren nach dem Erwerb auf Eigenbedarf berufen. In bestimmten Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten kann die Dreijahresfrist auch auf bis zu zehn Jahre verlängert sein.
Seit 2013 gilt das Gleiche auch, wenn Personengesellschaften oder -mehrheiten vermieteten Wohnraum erwerben. Ausgenommen hiervon sind nur Gesellschaften oder Personenmehrheiten, die aus Familienmitgliedern oder Angehörigen eines Haushalts bestehen.

Der BGH hat nun mit Urteil vom 21. März 2018 (Az. VIII ZR 104/17) klargestellt, dass diese Kündigungsbeschränkung – die ursprünglich nur für die Umwandlung in Eigentumswohnungen gedacht war – immer gilt, wenn Personengesellschaften oder -mehrheiten eine vermietete Immobilie erwerben. Ob diese in Wohnungseigentum umgewandelt werden soll, spielt hierbei keine Rolle. Grundsätzlich ausgenommen von der Kündigungsbeschränkung sind lediglich Erwerbergesellschaften oder -gruppen, die aus Familienmitgliedern oder Angehörigen eines Haushalts bestehen.

Verfassungsrechtliche Bedenken gegen diese Neuregelung haben die Bundesrichter bei ihrer Entscheidung nicht gelten lassen. So sei der Eingriff in die Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG für den Schutz des Mieters erforderlich. Da eine Eigenbedarfskündigung auch nicht vollständig ausgeschlossen werde, sei der Eingriff noch verhältnismäßig. Auch einen Verstoß gegen das Gleichbehandlungsgebot des Art. 3 Abs. 1 GG sahen die Richter nicht, obwohl bei Einzelerwerbern keine Beschränkungen gelten. Denn schließlich sei die Wahrscheinlichkeit für Mieter, sich einer Eigenbedarfskündigung ausgesetzt zu sehen, höher, wenn es mehrere Erwerber gebe.

Im konkreten Fall hatte eine aus drei Personen bestehende Gesellschaft ein Mehrfamilienhaus erworben. Im Anschluss kündigte die Gesellschaft das Mietverhältnis über eine der Wohnungen für einen ihrer Gesellschafter, da dieser sich von seiner Ehefrau getrennt hatte und für sich entsprechende Wohnräume in der Nähe seines Büros benötigte. Der Mieter machte einen Härtefall geltend und bezweifelte zudem den Eigenbedarf. Die Richter prüften den Härtefall und den Eigenbedarf nicht, da schon die Sperrfrist des § 577a BGB nicht eigehalten worden sei.