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Mündlicher Mietvertrag

Das Problem des faktischen Mietverhältnisses

Die ganz überwiegende Zahl aller Mietverträge über Wohnraum wird schriftlich geschlossen. Entgegen einer verbreiteten Ansicht ist dies für die Wirksamkeit des Mietvertrages jedoch nicht erforderlich, da dieser auch mündlich und sogar stillschweigend durch schlüssiges Handeln geschlossen werden kann.

In der mietrechtlichen Praxis kommt es insbesondere bei Verwandtschaftsverhältnissen regelmäßig vor, dass Mietverhältnisse begründet werden, ohne jedoch einen schriftlichen Mietvertrag zu schließen. Zudem ist es nicht ungewöhnlich, dass der Vermieter den Mieter in die Mietsache zunächst einziehen lässt und sich von diesem auf die schriftliche Fixierung des Vertrages auf unbestimmte Zeit vertrösten lässt.

Wenn dem Vermieter bekannt ist, dass eine bestimmte Person eine bestimmte Wohnung benutzt, und der Vermieter wissentlich dafür eine Zahlung (Miete) entgegennimmt, kann dieses tatsächliche Verhalten so zu verstehen sein, dass eine Vermietung / Anmietung beiderseits gewollt ist. In diesem Falle spricht man von einem faktischen Vertrag.

Von der benannten Art des Vertragsschlusses ist allerdings aus Vermietersicht dringend abzuraten.
Auch wenn die Schriftform beim Abschluss eines Mietvertrages nicht als Wirksamkeitskriterium eine Rolle spielt, kommt ihr dennoch erhebliche Bedeutung zu, und zwar in ihrer Funktion als Beweismittel. Mit Hilfe der schriftlichen Vertragsurkunde lässt sich häufig der im Streitfall erforderliche Beweis erbringen, zum Beispiel über die Höhe der Miete, eine Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen oder einen vereinbarten Kündigungsverzicht.

Existiert die Vertragsurkunde nicht, fehlt ein wichtiges Beweismittel. Die Beweislastverteilung ist daher von großer Bedeutung und konkretisiert sich aus Vermietersicht dahingehend, dass dieser den Beweis zu führen hat, dass Betriebskosten, eine Mietkaution oder sonstige mietrechtliche Verpflichtungen zwischen den Parteien bei Vertragsschluss vereinbart worden sind.

Da durch Mietverträge in der Regel zu Gunsten des Vermieters von den gesetzliche Regelungen abgewichen wird, ist in der Mehrzahl der Fälle der Vermieter der Leidtragende, wenn sich nicht beweisen lässt mit welchem Inhalt die Parteien eine mündliche Vereinbarung getroffen haben.
Dem Abschluss eines schriftlichen Mietvertrages kommt daher eine große Bedeutung zu.
Henry Naporra RechtstippHenry Naporra
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht bei Haus & Grund Frankfurt