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Interview mit Elisabeth Winkelmeier-Becker MdB, CDU

Harmonisierung von WEG-Recht und Mietrecht in Sicht


Vermietende Wohnungseigentümer bewegen sich in einem schwierigem Spannungsverhältnis von WEG-Recht und Mietrecht. Im Koalitionsvertrag ist nun festgeschrieben, dass die beiden Regelwerke harmonisiert werden sollen. Eva Neumann hat dazu Elisabeth Winkelmeier-Becker befragt. Sie ist Sprecherin der Arbeitsgruppe Recht und Verbraucherschutz der CDU/CSU-Bundestagsfraktion.

Wird aus Ihrer Sicht in den aktuellen mietrechtlichen Debatten genug an die Zielgruppe der vermietenden privaten Wohnungseigentümer gedacht?

Elisabeth Winkelmeier-Becker: In der vergangenen 18. Wahlperiode des Deutschen Bundestages haben wir das Mietrecht und das Bauvertragsrecht novelliert und die Rechte von Mietern und privaten Bauherren gestärkt. Jetzt müssen auch die Rechte der Wohnungseigentümer in der Gesetzgebung Berücksichtigung finden. Denn Fakt ist, dass der stark gestiegene Bedarf auf dem Wohnungsmarkt in Verbindung mit den niedrigen Zinsen der Eigentumswohnung zu einer ganz neuen Attraktivität verholfen hat. Junge Familien schaffen sich so ihr Eigenheim und viele Bürger sorgen mit Wohneigentum auch fürs Alter vor. Daher haben wir im Koalitionsvertrag die Novellierung des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) aus dem Jahr 1950 vereinbart, an dem auch grundlegender Reformbedarf besteht.

Wohnungseigentümer sind in der Regel juristische Laien, für die der Umgang mit dem sehr komplexen WEG-Recht eine Herausforderung, wenn nicht gar eine Hürde ist. Wo sehen Sie Möglichkeiten, dieses zu vereinfachen?

Elisabeth Winkelmeier-Becker: Es wäre schon viel gewonnen, wenn wir das gegenwärtig recht lückenhafte Wohnungseigentumsgesetz, bei dem man sich ohne Kenntnis der Rechtsprechung in vielen Fragen keine Klarheit verschaffen kann, den aktuellen Anforderungen anpassen und außerdem mit dem Mietrecht harmonisieren. Vor allem die Rechte des Wohnungseigentümers im Verhältnis zur gesamten Wohnungseigentümergemeinschaft müssen neu austariert werden; hierbei geht es fast immer um die Fragen: Was soll die Eigentümergemeinschaft dem einzelnen Eigentümer vorschreiben oder versagen? Was sollte der einzelne Eigentümer durchsetzen oder verhindern können? Hierbei geht es zum Beispiel um energetisch bedingte Sanierungen, bauliche Maßnahmen zum barrierefreien Umbau, wie zum Beispiel Fahrstuhleinbau, zur Sicherung vor Einbruchsdiebstählen oder auch zur Ausstattung und dem Einbau von Ladestationen für Elektromobile. Hierfür müssen klare Regeln und Zustimmungserfordernisse ins Gesetz. Ferner wollen wir noch eine Schutzlücke im Bauträgervertragsrecht in Bezug auf die Abnahme des Gemeinschaftseigentums der Wohnungseigentümergemeinschaft schließen, für die bislang jeder einzelne Erwerber selbst verantwortlich ist.

Warum müssen WEG-Recht und Mietrecht harmonisiert werden?

Elisabeth Winkelmeier-Becker: Das Mietrecht (im BGB) regelt die Rechtsbeziehungen zwischen Vermieter und Mieter und das Wohnungseigentumsgesetz die Rechtsverhältnisse der Wohnungseigentümer untereinander; beide Regelungsmaterien stehen selbstständig nebeneinander, obwohl der Mieter einer Eigentumswohnung tagtäglich die Rechte der anderen Eigentümer tangiert. Die einzigen „Verzahnungen“ beider Rechtsmaterien bestehen im Kündigungsschutz und im Vorkaufsrecht des Mieters, wenn seine gemietete Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt wird (§§ 577 und 577a BGB) sowie im Recht des Eigentümers auf Vermietung seines Wohneigentumsteils (§ 13 WEG). An anderen Stellen kommt es zu etlichen Wertungswidersprüchen.

Welche konkreten Konflikte sehen Sie bei dem aktuellen Nebeneinander der beiden Gesetze?

Elisabeth Winkelmeier-Becker: Ich möchte das Problem an zwei Beispielen verdeutlichen: Die Eigentümergemeinschaft ist gemäß § 15 WEG frei, per Mehrheitsbeschluss eine Gebrauchsregelung – sprich: Hausordnung – zu erlassen, die den Gebrauch nicht nur des Gemeinschaftseigentums, sondern auch des Sondereigentums jedes Eigentümers einschränkt. Die Eigentümergemeinschaft kann dem einzelnen Eigentümer damit Vorschriften machen, zu denen dieser wiederum gegenüber seinem Mieter nicht berechtigt ist! Beispiel Haustierhaltung: Die Eigentümergemeinschaft kann sie den Eigentümern grundsätzlich untersagen, der Eigentümer seinem Mieter allerdings nicht. Das provoziert Konflikte und Klagen. Solche Konflikte entstehen auch, wenn die Hausordnung die Benutzung des Gemeinschaftseigentums, wie Treppenhaus, Aufzug oder Grundstück, einschränkt und dies den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache beeinträchtigt.

Ein anderes Beispiel ist, dass beide Gesetze unterschiedliche Maßstäbe für die Verteilung der Nebenkosten anlegen: Das Mietrecht nach Wohnfläche (§ 556a BGB) und das WEG nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile (§ 16 WEG). Nach § 16 WEG kann die Eigentümergemeinschaft zudem die Anteile, die jeder Eigentümer an den Kosten des Gemeinschaftseigentums zu tragen hat, per Mehrheitsbeschluss jederzeit verändern. Nach Mietrecht sind aber Kosten nur umlagefähig, sofern dies vertraglich vereinbart ist. Differenzen gehen dann zulasten des Wohnungseigentümers.

Haben Sie Vorschläge, wie eine Harmonisierung gestaltet werden könnte?

Elisabeth Winkelmeier-Becker: Die gesetzlichen Bestimmungen zu Gebrauchsregelungen einerseits, ordnungsgemäßen Mietgebrauch andererseits, sollten harmonisiert werden; Gleiches gilt für die Abrechnungskriterien bei den Nebenkosten. Grundsätzlich heißt das: Verbindliche Vorgaben an der einen Stelle müssen immer auch die passende Regelung in dem anderen Zusammenhang ermöglichen.

Handlungsbedarf besteht auch beim Thema Beschlussfassungen zu barrierefreien Umbaumaßnahmen. Wie stehen Sie zu der Idee, die notwendigen Mehrheiten zu staffeln: Bei Kostentragung aller Eigentümer wird eine doppelt qualifizierte Mehrheit im Rahmen einer Modernisierung nach § 22 II WEG benötigt, bei Kostenübernahme des Einzelnen eine Duldungspflicht ähnlich des § 554a BGB?

Elisabeth Winkelmeier-Becker: Das ist ein interessanter Vorschlag, der in die richtige Richtung geht. Da es beim Wohnungseigentum und baulichen Maßnahmen letztlich immer um den Schutz des Grundrechts auf Eigentum des einzelnen Wohnungseigentümers und dessen Verhältnis zu dem der anderen Eigentümer geht, werden wir Vorschläge wie diesen auch einer tiefgreifenden verfassungsrechtlichen Prüfung unterziehen müssen.

Herzlichen Dank für das Gespräch!