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Eigenmächtige Veränderungen im Bereich seines Sondereigentums

Eine regelmäßiger Anlass für Dispute innerhalb einer Eigentümergemeinschaft ist die Frage, ob ein einzelner Eigentümer ohne vorangegangenen Beschluss der Gemeinschaft eigenmächtige Verän-derungen im Bereich seines Sondereigentums vornehmen kann, ohne Gefahr zu laufen, dass die Gemeinschaft die Beseitigung dieser Veränderung anschließend verlangt. Gemäß § 14 Nr. 1 WEG ist jeder Wohnungseigentümer grundsätzlich dazu verpflichtet die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile so instand zu halten und von diesen sowie von dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentü-mer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil er-wächst.

Ein nach § 14 Nr. 1 WEG nicht hinzunehmender Nachteil liegt im Grundsatz auch vor, wenn eine bauliche Maßnahme am Sondereigentum auf den optischen Gesamteindruck des Gebäudes aus-strahlt und diesen erheblich verändert. Diese Feststellung erfordert einen Vorher-Nachher-Vergleich, bei dem in wertender Betrachtung der optische Gesamteindruck des Gebäudes vor der baulichen Maßnahme dem als Folge der baulichen Maßnahme entstandenen optischen Gesamt-eindruck gegenüberzustellen ist. Auf bauliche Maßnahmen am Sondereigentum, die nur wegen ihrer Ausstrahlung auf den optischen Gesamteindruck des Gebäudes für andere Wohnungseigen-tümer einen Nachteil darstellen, sind die Vorschriften des § 22 Abs. 2 und 3 WEG entsprechend anzuwenden.

Ein weiterer Maßstab zur Beurteilung, ob eine bauliche Veränderung beeinträchtigend wirkt, ist, ob sich nach der Verkehrsanschauung ein Wohnungseigentümer in einer entsprechenden Lage objek-tiv und verständlicherweise benachteiligt fühlen kann.

Dazu hat nach den in der Rechtsprechung entwickelten Grundsätzen eine am konkreten Einzelfall orientierte Abwägung stattzufinden, die den Grundrechten sowohl der die bauliche Veränderung veranlassenden Eigentümer als auch der Wohnungseigentümer, die in ihrem Eigentumsrecht be-einträchtigt werden, hinreichend Rechnung tragen muss.

In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass das Erfordernis der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer nicht eine erhebliche Störung voraussetzt. Es greift vielmehr dann ein, wenn die bauliche Veränderung nicht nur unerheblich stört.

Die Schwelle einer Beeinträchtigung der Rechte der übrigen Wohnungseigentümer ist dabei schon aus verfassungsrechtlichen Gründen niedrig anzusetzen, was im Übrigen der Vorschrift des § 22 Abs. 1 S. 2 WEG als Ausnahmeregelung entspricht; nur ganz geringfügige Beeinträchtigungen von völlig belanglosem oder bagatellartigem Charakter für das Gemeinschaftseigentums bzw. die äuße-re Gestaltung der Anlage bleiben außer Betracht.

Einer neuerlichen Entscheidung des Amtsgerichts Pinneberg vom 26.09.2017 – 60 C 74/16 – gehen diese Grundsätze sogar nicht weit genug, indem das erkennende Gericht ausführt, dass grundsätz-lich jede optische Veränderung des Gesamteindrucks der WEG-Anlage der Zustimmung aller übri-gen Eigentümer erfahren muss.

Im konkreten Sachverhalt verlangte die Gemeinschaft von einem Eigentümer die Beseitigung einer auf dem Balkon eigenmächtig angebrachten Parabolantenne sowie die Entfernung von im Erdge-schoss der Liegenschaft angebrachten Aussenrolläden; mit Erfolg.
Das Gericht wertete, dass eine Satellitenschüssel eine Beeinträchtigung des optischen Gesamtein-drucks der Wohnanlage darstelle, da gemäß § 14 Nr. 1 WEG einschlägig sei. Auf die Frage einer posi-tiven oder negativen Veränderung käme es insoweit nicht an, da vorliegend die Satellitenschüssel derart beschaffen sei, dass eine erhebliche Veränderung gegeben sei. Auch die Außenrolläden wertete das Gericht als eine erhebliche Beeinträchtigung des optischen Gesamteindrucks des Ge-bäudes. Eine Rechtsmißbräuchlichkeit des von der Eigentümergemeinschaft geforderten Beseiti-gungsanspruchs der Veränderungen wurden zudem abgelehnt, da der jeweilige Eigentümer zu keinem Zeitpunkt die angedachten Veränderungen in der Eigentümerversammlung zur Entschei-dung vorgelegt hatte, sondern vielmehr eigenmächtig die Maßnahme durchführte. Die Eigentü-mergemeinschaft muss allerdings die Möglichkeit haben sich über die Art der Befestigung, die Le-bensdauer und den Instandhaltungsbedarf beispielsweise der Rollläden zu informieren. Dieses wurde allerdings vorliegend versäumt.

Festzustellen ist daher, dass das Argument einer „Veränderung des optischen Gesamteindrucks“ der Liegenschaft jeglicher auch noch so vernünftigen Gestaltungsmaßnahme des einzelnen Eigen-tümers entgegensteht, sofern diese ohne einen entsprechenden Beschluss der Gemeinschaft ei-genmächtig erfolgt.

Dem jeweiligen Eigentümer wird daher dringend empfohlen etwaige geplante Veränderungen im Bereich seines Sondereigentums zum Thema innerhalb einer Eigentümerversammlung zu machen und keineswegs ungenehmigt diese vorzunehmen. Andernfalls besteht die hinreichende Gefahr das die Gemeinschaft erfolgreich den Rückbau verlangen kann.