Haus & Grund Frankfurt
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Die Individualvereinbarung im Wohnraummietrecht

Oft sind Mietverträge mit handschriftlichen Vermerken oder als Individualvereinbarung bezeichneten Anlagen versehen. An dieser Stelle finden sich meistens Regelungen, welche von der gesetzlichen Ausgangslage abweichen oder den Mietvertrag modifizieren sollen. Regelungsgegenstand können typischerweise Tierhaltungsverbote, Verpflichtungen zum Abschluss einer Haftpflichtversicherung oder auch die Schönheitsreparaturen sein.

Die landläufige Auffassung, man können alles regeln, soweit dies individuell vereinbart wird, ist bereits falsch. In vielen Bereichen des Mietrechts ist eine Abweichung vom Gesetz zum Nachteil des Mieters nicht möglich, auch nicht durch Individualvereinbarungen. Im Bereich Schönheitsreparaturen können an sich wirksame Individualvereinbarungen zur Folge haben, dass auch die formularvertraglich grundsätzlich wirksam vereinbarten Pflichten des Mieters aufgrund eines Summierungseffektes entfallen. Dann macht auch die echte Individualvereinbarung mehr kaputt, als sie hilft – Ziel verfehlt!

Bereits die Frage, ob eine Individualvereinbarung überhaupt vorliegt, ist regelmäßig zu verneinen. Eine solche liegt nur dann vor, wenn deren konkreter Regelungsgehalt mit dem Mieter ausgehandelt wurde. Dies ist nur dann der Fall, wenn der Mieter tatsächlich die Chance hatte, auf die Klausel Einfluss zu nehmen und die Regelung zur Disposition stand. Dies ist jedenfalls dann nicht der Fall, wenn ein Vertrag mit der fraglichen Regelung dem Mieter vorgelegt wird, gleich ob die Eintragung im Mietvertrag handschriftlich erfolgt oder auf einem Beiblatt, welches mit dem Wort Individualvereinbarung überschrieben ist. Sollte sich der Vermieter dann im Rechtsstreit auf eine Individualvereinbarung berufen wollen, so muss er zunächst darlegen und beweisen können, dass die fragliche Regelung tatsächlich zur Verhandlung stand. Wer sich also auf eine wirksame Individualvereinbarung berufen will, der sollte bereits die Verhandlungen über diese sorgfältig dokumentieren.

Vermieter sind daher gut beraten, wenn Sie bei der Mietvertragsgestaltung vorab fachkundigen Rat einholen, zum Beispiel bei Haus & Grund Frankfurt e.V.
Thomas Bellmer RechtstippThomas Bellmer
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht bei Haus & Grund Frankfurt