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Neue Verordnung

Hürden für private Baukredite gesenkt

Die 2016 in Kraft getretene Wohnimmobilienkreditrichtlinie wird durch eine neue, im Mai 2018 in Kraft getretene Verordnung konkretisiert: Diese enthält mehrere für Verbraucher günstige Regelungen bezüglich der Prüfung der langfristigen Kapitaldienstfähigkeit des Kreditnehmers.

Kreditrückführung und statistische Lebenserwartung
Vor allem für ältere Kreditinteressenten ist die Verordnung interessant: Sie besagt, dass ein Baukredit nicht mehr zwingend während der statistischen Lebenserwartung des Kreditnehmers zurückgezahlt sein muss. Es genügt, dass die „langfristige Bedienbarkeit“ des Darlehens gewährleistet ist.

Individueller Prüfmaßstab
Bei den konkreten Prüfkriterien eröffnet die Verordnung nun der Bank explizit die Möglichkeit, von eigenen standardisierten Vorgaben im Einzelfall auch zugunsten des Kunden abzuweichen, wenn die Bank dies gut begründet und dokumentiert. Beispiel hierfür kann ein negatives Schufa-Merkmal (zum Beispiel Kreditkündigung durch eine andere Bank) sein, dessen Ursache (zum Beispiel die Insolvenz des früheren Arbeitgebers mit anschließender vorübergehender Arbeitslosigkeit, die zur Kreditkündigung führte) sich erledigt hat. Nach den Vorgaben vieler Banken müsste das negative Schufa-Merkmal eine Finanzierung generell ausschließen. Liegen jedoch die aktuellen und prognostizierten Verhältnisse des Kreditinteressenten so, dass eine Kreditvergabe nun unproblematisch erscheint, kann die Bank in gut begründeten Fällen von ihrer eigenen Vorgabe abweichen.

Anschlussfinanzierung und Umschuldung
Für Anschlussfinanzierungen bei einem neuen Kreditgeber stellt die Verordnung klar, dass die neue Bank auch das Zahlungsverhalten beim alten Kreditgeber in die erforderliche Kreditwürdigkeitsprüfung mit einbeziehen darf. Für Umschuldungen wurde die Auffassung bestätigt, dass erst dann eine erneute Kreditwürdigkeitsprüfung durchgeführt werden muss, wenn sich aufgrund der Umschuldung der Nettodarlehensbetrag um mehr als zehn Prozent erhöht.

Gehaltsentwicklung und befristete Arbeitsverhältnisse
Die Bank kann bei ihrer Kreditwürdigkeitsprüfung den nach der Lebenserfahrung typischen Verlauf der Dinge unterstellen und muss einen atypischen Verlauf nicht berücksichtigen, wenn dafür keine konkreten Anhaltspunkte vorliegen. Dies kann zum einen bei befristeten Arbeitsverhältnissen, bei denen eine Weiterbeschäftigung typischerweise zu erwarten ist, der Fall sein. Zum anderen können auch üblicherweise zu erwartende Gehaltszuwächse durch Lohnerhöhungen einbezogen werden. Und schließlich stellt die Verordnung klar, dass auch nachhaltige und wahrscheinliche Einnahmen aus der Vermietung von Immobilien bei der Kreditwürdigkeitsprüfung auf der Einnahmenseite zu berücksichtigen sind, also zum Beispiel auch die Mieteinnahmen aus einer Einliegerwohnung.

TIPP
Die Kenntnis dieser neuen Vorgaben ist sicher ein nützliches „Gepäck“ für das nächste Finanzierungsgespräch.