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Gebäudeversicherung

Integrierte Mietausfallversicherung ist umlagefähig

Wenn größere Schäden an einem Mietshaus entstehen, dann ist oftmals nicht nur die Reparatur kostspielig. Es können auch Mietausfälle drohen, welche die finanziellen Einbußen dann massiv erhöhen. Daher freuen sich Vermieter darüber, dass zahlreiche Gebäudeversicherer auch den aufgrund des Schadens am Gebäude eintretenden Mietausfall mitversichern.

Viele Mieter sind jedoch der Auffassung, dass der Mietausfall alleinige Sache des Vermieters sei und daher auch von diesem finanziert werden müsste. Bei der Betriebskostenabrechnung müsse daher bei der Prämie für die Gebäudeversicherung der auf den Mietausfall anfallende Teil herausgerechnet werden.

In seinem Urteil vom 6. Juni 2018 (VIII ZR 38/17) hat der BGH solchen Forderungen nun einen Riegel vorgeschoben. Der Mietausfall aufgrund eines Gebäudeschadens sei ein typischer Bestandteil eines Versicherungsfalls der Gebäudeversicherung. Daher sei in den marktüblichen Versicherungen auch der Mietausfall mitversichert. Anders als bei separaten Versicherungen gegen Mietausfall sei der hierfür theoretisch anfallende Kostenanteil der Gebäudeversicherung daher auch im Rahmen der Betriebskostenabrechnung umlagefähig. Dies folge auch schon daraus, dass diese integrierte Mietausfallversicherung auch den Mietern zugutekomme. Denn sollte ein Mieter leicht fahrlässig einen Schaden an dem Mietshaus verursachen, müsste er eigentlich auch für die Reparatur und die durch den Schaden entstandenen Mietausfälle aufkommen. Da die Mieter die Prämien über die Betriebskosten jedoch mitfinanzieren, besteht auch ein konkludenter Regressverzicht des Versicherers gegenüber den Mietern, so dass die Versicherung die von ihnen erbrachten Versicherungsleistungen nicht von den Mietern einfordern kann.

Tipp von Gerold Happ

Geschäftsführer Immobilien- und Umweltrecht bei Haus & Grund Deutschland:
Nach diesem Urteil des BGH sollten Sie als Vermieter prüfen, ob Ihre Gebäudeversicherung bereits eine Erstattung der Mietausfälle beinhaltet. Anderenfalls sollten Sie überlegen, ob – auch zum Schutz der Mieter – die Vertragskonditionen angepasst werden können.

Das leisten integrierte Mietausfallversicherungen

Sie ersetzen üblicherweise den Mietverlust, der entsteht, wenn ein durch die Gebäudeversicherung abgedeckter Schadensfall (etwa durch Leitungswasser, Rohrbruch, Sturmschäden, Brand, Blitzschlag oder Explosion) eintritt, eine Wohnung eine Zeitlang unbewohnbar macht und somit die Minderung oder den Ausfall der Mietzahlungen verursacht. Der Versicherer zahlt dann entweder bis der Schaden behoben ist oder bis zu einer individuell vereinbarten Höchstdauer. Üblich sind hier zwölf Monate. Manchmal wird ein Selbstbehalt vereinbart. Mietausfälle durch Leerstände oder zahlungsunfähige Mieter sind in einer integrierten Mietausfallversicherung nicht abgesichert.

Eine integrierte Mietausfallversicherung kann auch für Selbstnutzer interessant sein: Ist die eigene Wohnung durch einen Gebäudeschaden für eine gewisse Zeit nicht bewohnbar, dann erstattet die Versicherung den ortsüblichen Mietwert einschließlich fortlaufender Nebenkosten.