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Rechte und Pflichten von Mietern

Streitthema Mietermodernisierung

Zu Beginn eines Mietverhältnisses oder auch im laufenden Mietverhältnis wünscht sich manch ein Mieter, bauliche Veränderungen an der Wohnung vorzunehmen. In vielen Fällen benötigt er dazu die Genehmigung des Vermieters.

Die Wände streichen oder mit Dübellöchern ein Regal befestigen – das gehört noch zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache. Diese baulichen Maßnahmen sind so geringfügig, dass sie keiner Zustimmung des Vermieters bedürfen. Davon deutlich zu unterscheiden sind bauliche Veränderung, wie das Verlegen von Laminat, das Anbringen eines elektrischen Rollladens oder einer Holzverkleidung, der Einbau von Sicherheitsschlössern, Smart-Home-Technik oder einem Hochbett, sowie das Erneuern von Küchenfliesen. Diese und vergleichbare Modernisierungen, welche die Beschaffenheit und Substanz der Wohnung verändern, bedürfen der Zustimmung des Vermieters.

Wann hat ein Mieter einen Anspruch auf die erforderliche Genehmigung?
Grundsätzlich gilt, dass die Entscheidung des Vermieters in seinem freien Ermessen steht. Nur in besonderen Fällen ist der Vermieter zu einer Genehmigung verpflichtet. So besteht eine Zustimmungspflicht, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse an der baulichen Veränderung hat und dieses das Interesse des Vermieters am unveränderten Zustand übersteigt. Das Interesse des Mieters überwiegt regelmäßig, wenn durch die Baumaßnahme erst die Bewohnbarkeit oder ein Zustand der Wohnung hergestellt wird, welcher aufgrund des technischen Fortschritts einen gängigen Standard beinhaltet. Zu dieser Fallgruppe gehören unter anderem die Verlegung einer Starkstromleitung für einen Herd oder auch die Installation eines Internetanschlusses. Auch überwiegt regelmäßig das Mieterinteresse, für sich oder Angehörige die behindertengerechte Nutzung der Wohnung oder einen barrierefreien Zugang durch bauliche Veränderungen sicherzustellen. Hier kann der Vermieter nur ausnahmsweise seine Zustimmung verweigern. Eine Mietermodernisierung ablehnen kann der Vermieter insbesondere, wenn eine Verschlechterung der Wohnung, der Bausubstanz oder der Statik durch die Maßnahme droht. Auch kann der Vermieter seine Genehmigung von Auflagen abhängig machen. Er kann beispielsweise die Auftragsvergabe an einen Fachbetrieb oder die Pflicht zur Instandhaltung der neuen baulichen Anlage verlangen. Nimmt der Mieter eine bauliche Veränderung an der Mietsache vor, ohne zuvor die Zustimmung des Vermieters eingeholt zu haben, kann dies den Vermieter zu einer fristlosen Kündigung berechtigen.

Rückbaupflicht des Mieters

Spätestens bei seinem Auszug muss der Mieter die bauliche Veränderung wieder rückgängig machen. Das gilt sowohl für Maßnahmen, zu denen die Zustimmung des Vermieters nicht erforderlich war, als auch für Maßnahmen, denen der Vermieter zustimmen musste und zugestimmt hat. Insbesondere kann der Mieter von seinem Wegnahmerecht Gebrauch machen, um bauliche Einrichtungen – wie eine Einbauküche – für seine neue Wohnung nutzbar zu machen. Möchte ein Vermieter die Ausübung des Wegnahmerechts verhindern, so ist er zur Zahlung einer Entschädigung verpflichtet. Lehnt der Vermieter wiederum die Zahlung einer Entschädigung ab, bleibt der Mieter zum Rückbau verpflichtet, wenn der Vermieter keiner unentgeltlichen Überlassung zustimmt.

Das empfiehlt Dr. Helena Klinger

Referentin Recht bei Haus & Grund Deutschland:
Um spätere rechtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden, ist es sinnvoll, im Vorfeld eine schriftliche Vereinbarung über die bauliche Maßnahme abzuschließen. Sie kann unter anderem den Umfang einer genehmigten Modernisierungsmaßnahme, damit verbundene Auflagen, die Modalitäten des Rückbaus sowie etwaige Aufwendungsersatzansprüche beinhalten.