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BGH-Urteil

WEG haftet nicht für Fehler des Verwalters bei Beschlussdurchführung

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft gelten andere Regeln als in einem Einfamilien- oder Mietshaus. Die Wohnungseigentümer entscheiden gemeinsam über Maßnahmen in der Gemeinschaft, über Modernisierung und auch über Sanierung. In der Regel setzt der Verwalter diese Maßnahmen dann um. Tut er dies nicht, stellt sich die Frage, wer für dadurch entstandene Schäden aufkommt. Der Bundesgerichtshof musste nun über einen solchen Fall entscheiden.

Eine Wohnungseigentümerin (Klägerin) verlangte Schadensersatz von der WEG aufgrund nicht ordnungsgemäß ausgeführter Sanierungsmaßnahmen wegen Feuchtigkeitsmängeln in ihrem Sondereigentum. Auf Antrag der Eigentümerin wurden in der Eigentümerversammlung auch entsprechende Beschlüsse gefasst. Es wurden Sanierungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum vorgenommen, welche die von der Eigentümerin vorgetragenen Mängel beseitigen sollten.

Keine Schadenbeseitigung durch mangelhafte Sanierungsarbeiten

Nach Abschluss der Arbeiten waren die Feuchtigkeitsmängel jedoch immer noch vorhanden. Ein Sachverständigengutachten belegte, dass die Sanierung nicht fachgerecht durchgeführt wurde. Daher wurde eine Reihe von weiteren Sanierungsmaßnahmen empfohlen. Noch bevor diese durchgeführt wurden, gab es einen Brand in einer anderen Wohnung. Von dessen Folgen war auch die Wohnung der Klägerin betroffen. Die WEG beauftragte daraufhin ein Unternehmen mit der Beseitigung aller Brand- und (Lösch-)Wasserschäden. Auch nach Durchführung dieser Arbeiten wies die Einheit der Klägerin noch Feuchtigkeitsmängel auf, obwohl die Arbeiten der beauftragten Firma durch die WEG abgenommen wurden. Die Klägerin beauftragte daraufhin einen Privatgutachter. Er bewies, dass noch immer Durchfeuchtungen vorhanden waren. Darüber informierte die Klägerin auch die Verwalterin der WEG. Erst zwei Jahre später befasste sich die Eigentümerversammlung erneut mit den Feuchtigkeitsschäden. In der Zwischenzeit wurden die Sanierungsarbeiten nicht vollendet. Die Klägerin verlangt von der WEG Schadensersatz für entgangenen Mietgewinn sowie die entstandenen Kosten durch die Begutachtung.

WEG haftet nicht für Fehler bei der Durchführung von Beschlüssen

Mit Urteil vom 8. Juni 2018 (V ZR 125/17) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass die klagende Eigentümerin keinen Schadensersatz von der Wohnungseigentümergemeinschaft verlangen kann. Denn für Fehler bei der Durchführung von Beschlüssen hafte die WEG nicht. Die ordnungsgemäße Verwaltung obliege nur den Eigentümern selbst, der Verwaltung oder auch einem Verwaltungsbeirat. Eine eigene Verpflichtung der WEG lasse sich auch nicht aus der allgemeinen körperschaftlichen Treuepflicht herleiten. Denn der WEG ist es bei Sanierungsbeschlüssen nicht möglich, durch eigenes Handeln die Rechte und Interessen ihrer Mitglieder zu wahren.

Damit gibt der Senat seine bisherige Rechtsprechung auf. Bislang hatte er der WEG teilweise Pflichtverletzungen zugerechnet und sogar eigene Verpflichtungen angenommen (BGH vom 13. Juli 2012, V ZR 94/11 und vom 25. September 2015, V ZR 246/14).

Eigentümer muss sich direkt an die Verwaltung wenden
Die Verwaltung ist nach § 27 Abs.1 Nr.1 WEG verpflichtet, die Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen. Im konkreten Fall hätte sie also die vollständige Durchführung der beschlossenen und beauftragten Sanierungsarbeiten jedenfalls dann veranlassen müssen, als das durch die Klägerin in Auftrag gegebene Privatgutachten ergab, dass noch Restfeuchte vorhanden war.

Fazit von Julia Wagner

Referentin Recht bei Haus & Grund Deutschland:
Im Ergebnis kann sich der einzelne Wohnungseigentümer somit direkt an den Verwalter halten und verlangen, dass dieser seine gesetzliche Pflicht zur Durchführung gefasster Beschlüsse nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG erfüllt. Diesen Anspruch kann jeder einzelne Eigentümer auch klageweise gegen den Verwalter durchsetzen.