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Vermietung an Angehörige

Vorsicht, Steuerfallen!

Seit vielen Jahren ist das Vermieten der Wohnung an nahestehende Personen auch ein steuerliches Thema. Entsprechende Steuersparmodelle oder ganz einfach die Hoffnung auf eine Geltendmachung der Werbungskosten machen es attraktiv, Verwandten günstig Wohnraum anzubieten. Dabei ist jedoch einiges zu beachten.

Grundsätzlich kann der Eigentümer als Vermieter Werbungskosten steuerlich absetzen, die er als Selbstnutzer nicht geltend machen könnte. Dazu zählen Ausgaben zur Renovierung, Modernisierung oder auch Verwaltung der Immobilie sowie in gewissem Umfang auch Finanzierungskosten.

Mietvertrag
Wichtig ist dabei aber immer, auch unter ganz nahestehenden Personen einen rechtswirksamen Mietvertrag abzuschließen. Dieser sollte genauso aussehen, wie er es mit fremden Mietern täte. Auch muss die Vertragsdurchführung dem entsprechen, was man schriftlich vereinbart hat.

Beispiel: Ein vermieteter Raum darf nicht in Wirklichkeit nur als ganz gelegentliche Übernachtungsmöglichkeit der auswärts wohnenden Kinder dienen und ansonsten als Abstellraum genutzt werden. Dann können die Werbungskosten nicht steuerlich abgesetzt werden. Da schaut das Finanzamt gern genauer hin.

Miethöhe
Bei der Festlegung der Miethöhe sollten sich die Vermieter am Mietspiegel orientieren. Denn: Sollte sich die Miete unter 66 Prozent der ortsüblichen Miete befinden, können Vermieter die Werbungskosten nur noch teilweise absetzen, und zwar nur noch mit dem Anteil, zu dem die „Verwandten-Miete“ dem unteren Ende der ortsüblichen Miete entspricht.

Beispiel: Der Eigentümer einer Wohnung vermietet diese an seinen Sohn und dessen Familie. Aus persönlichen Gründen verlangt er nur die Hälfte der ortsüblichen Miete. Deshalb kann er auch nur die Hälfte seiner Kosten von den Einkünften abziehen. Würde er 30 Prozent der ortsüblichen Miete verlangen, könnte er sogar nur 30 Prozent der Kosten steuerlich geltend machen. Wenn er aber mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete nimmt, sind seine Werbungskosten voll abzugsfähig.

Auf der sicheren Seite bei der Miethöhe ist, wer einen „Puffer“ bei der 66-Prozent-Grenze einkalkuliert und regelmäßig anhand des Mietspiegels überprüft, ob die Miete noch hoch genug ist, um steuerlich anerkannt zu werden.

Zahlungsverkehr
Sinnvoll ist auch, sich die Miete überweisen zu lassen, um Nachweise für das Finanzamt zu haben. Wenn eine Wohnung an die eigenen Kinder vermietet wird, denen gleichzeitig Unterhalt gezahlt wird, sollte der Unterhalt nicht mit einer fiktiven Miete „verrechnet“, sondern dem Kind ausbezahlt werden, damit es davon selbst die Miete zahlt.

Folgende Werbungskosten sind grundsätzlich relevant und damit von den Mieteinkünften abziehbar, wenn die Vermietung steuerlich als Einkunft anerkannt wird: Hypothekenzinsen, Reparaturen und Abschreibung.