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Kündigung des Mieters bei ständiger Unpünktlichkeit der Miete

In der Praxis ist ein häufiger Disput zwischen dem Vermieter und dem Mieter die Frage, ob ständig unpünktliche Mietzahlung – insbesondere im Hintergrund häufig mieterfreundlicher Rechtsprechung – zu einer Kündigung des Mietverhältnis aufgrund Vertragsbruchs seitens des Vermieters berechtigen können.

Nach § 543 Abs. 1 BGB darf der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn ihm unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens des Mieters, unter Abwägung der beiderseitigen Umstände das Festhalten an dem Vertrag bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht mehr zumutbar ist.

Entsprechender Tatbestand setzt sich aus unbestimmten Rechtsbegriffen zusammen und verlangt darüber hinaus noch eine allgemeine Abwägung. Die persönlichen Umstände der Parteien und Zumutbarkeitserwägungen sind gleichermaßen einzubeziehen. Besonders hervorgehoben ist ein etwaiger Verschuldensvorwurf als Abwägungskriterium. § 543 Abs. 1 BGB ist kein verschuldensabhängiger Tatbestand; auch bei nicht schuldhaften Störungen des Mietverhältnisses ist eine fristlose Kündigung möglich. Das Verschulden spielt aber gleichwohl nach der Hervorhebung des Gesetzes eine besondere Rolle. Generell ist festzustellen, dass ein Kündigungsrecht ohne Verschulden des Mieters eher die Ausnahme ist und die Unzumutbarkeit hier besonders kritisch geprüft werden muss. Je geringer das Verschulden, desto höher die Anforderungen an die Unzumutbarkeit. Verschulden wird auch hier nach dem Grundsatz des § 280 BGB vermutet. Der Mieter muss sich also entlasten. Ebenso greift auch hier die Haftung für Erfüllungsgehilfen nach § 278 BGB.

Im Mietrecht ist ein zentraler Fall der Kündigungsgrund immerwährender Zahlungssäumigkeit. Solche andauernden Verspätungen können je nach Einzelfallgestaltung dem Vermieter es unzumutbar machen, das Mietverhältnis bis zum Ablauf der regulären Kündigungsfrist fortsetzen. Wohlgemerkt bedeutet das Vorbenannte, dass es dem Vermieter auch freisteht das sogenannte „mildere Mittel“ der ordentlichen Kündigung zu wählen, welche allerdings ebenfalls umfassend im Hintergrund der Mieterverfehlungen zu begründen wäre.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes – BGH Urteil vom 11.01.2006 – VIII ZR 364/04 – muss eine außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen unpünktlicher Mietzahlung folgende Voraussetzungen erfüllen:

Der Mieter überschreitet den Zahlungstermin nachhaltig. Er wird deswegen nach § 543 Abs. 3 BGB abgemahnt. Nach der Abmahnung zahlt der Mieter erneut – zumindest einmal – die Miete zu spät. Das Vertrauen des Vermieters in eine ordnungsgemäße Vertragsdurchführung ist damit erneut enttäuscht und nachhaltig erschüttert. Das Vorliegen dieser Voraussetzungen wird die Kündigung des Mietverhältnisses im Regelfall rechtfertigen. Die konkrete Abwägung wird damit allerdings nicht erheblich. Auch hier spielt das Verschulden des Mieters eine wesentliche Rolle.
Henry Naporra RechtstippHenry Naporra
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht bei Haus & Grund Frankfurt