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Schäden an der Mietsache

Streitthema Schadensersatz

Spätestens zum Ende des Mietverhältnisses werden regelmäßig Schäden an der Mietsache offenbar. Ob der Vermieter dem Mieter eine Frist zur Schadensbehebung einzuräumen hat, bevor er Schadensersatz verlangen kann, dies hat nun der BGH entschieden.

Der Rotweinfleck auf dem Teppichboden, Schimmel aufgrund mangelnder Lüftung oder ein Wasserschaden infolge übergelaufener Badewanne: Diese Schäden resultieren aus einer Überschreitung des vertragsgemäßen Gebrauchs. Der Mieter hat hierdurch seine mietvertragliche Nebenpflicht verletzt, die in seiner Obhut befindliche Mietsache pfleglich zu behandeln und nicht zu beschädigen. Für die Gewerbemiete hat der BGH nun entschieden, dass der Vermieter dem Mieter für diese Schäden keine Frist zur Schadensbeseitigung setzen muss, um Schadensersatzansprüche geltend machen zu können (Urteil vom 27. Juni 2018, XII ZR 79/17). Für die Wohnraummiete hatte der BGH dies bereits Anfang des Jahres bestimmt (Urteil vom 28. Februar 2018, VIII ZR 157/17).

Für Schäden an der Mietsache, die durch einen vertragsgemäßen Gebrauch eingetreten sind, gelten allerdings andere Regeln. Hierzu gehören vor allem jene Beschädigungen, die durch Schönheitsreparaturen behoben werden können: das Tapezieren und Streichen der Wände, das Streichen der Decken, Heizkörper, der Türen sowie Fenster von innen. Diese Verschlechterungen unterfallen grundsätzlich der Instandhaltungspflicht des Vermieters und sind mit der Miete abgegolten, so dass der Mieter sie nicht rückgängig machen muss. Nur wenn sich der Mieter wirksam zur Durchführung der Schönheitsreparaturen im Mietvertrag verpflichtet hat, stellen sie eine Leistungspflicht dar. Verletzt der Mieter diese Leistungspflicht, hat ihm der Vermieter zunächst eine Frist zur Abhilfe einzuräumen, bevor er Schadensersatz geltend machen kann.