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WEG-Recht

Aufschiebend bedingter Beschluss kommt nicht zustande

Ein Beschlussergebnis kann nicht unter der Bedingung festgestellt werden, dass kein Wohnungseigentümer innerhalb einer bestimmten Frist widerspricht. Wird dies dennoch getan, ist ein Beschluss nicht zustande gekommen. Das hat der Bundesgerichtshof mit seiner Entscheidung vom 6. Juli 2018 (V ZR 221/17) entschieden.

Die Eigentümer einer Wohneinheit in einer WEG planten den Umbau von drei Dachgauben zu nur noch einer größeren Gaube und einem Dachflächenfenster. Zur Umsetzung legten sie eine Beschlussvorlage vor, aufgrund derer innerhalb eines bestimmten Zeitraums abgestimmt werden konnte. Ein Eigentümer stimmte noch vor Fristablauf gegen den Umbau. Nach Fristablauf nahm er seine Stimme wieder zurück und stimmte nunmehr mit „Ja“. Daraufhin verkündete der Verwalter schriftlich, dass der Beschluss zwar eigentlich – aufgrund der fristgerechten Abgabe der Nein-Stimme – abgelehnt wurde. Er wertete den Beschluss jedoch aufgrund der nachträglichen Rücknahme der Gegenstimme trotzdem als angenommen, soweit keiner der stimmberechtigten und betroffenen Eigentümer widerspreche. Wie erwartet, wurde kein Widerspruch eingelegt. Die Umbaumaßnahmen wurden daraufhin durchgeführt.

Das Gericht sieht den Beschluss als nicht zustande gekommen an. Gleichwohl bestehe kein Anspruch auf Entfernung der neu errichteten Gaube und Herstellung des ursprünglichen Zustands.

Bei der Errichtung der Gaube handelt es sich um eine bauliche Veränderung nach § 22 Abs. 1 WEG, die über die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung hinausgeht. Das bedeutet, dass all die Wohnungseigentümer zustimmen müssen, die einen Nachteil im Sinne von § 14 Abs. 1 WEG erleiden. In diesem Falle sind dies alle Eigentümer.

Das Gericht stellte fest, dass ein solcher Beschluss nicht zustande gekommen sei, da ein Eigentümer seine Zustimmung nicht erteilt habe. Selbst wenn man davon ausginge, dass die Zustimmung noch im Nachhinein hätte erteilt werden können, wurde der Beschluss nicht wirksam verkündet. Die Feststellung des Verwalters kann nicht als eine – durch den Widerspruch eines Wohnungseigentümers – auflösend bedingte Feststellung eines Beschlussergebnisses angesehen werden. Aus Gründen der Rechtssicherheit hätte eine verbindliche Feststellung erfolgen müssen. Im konkreten Fall hätte der Verwalter nach der gesetzten Widerspruchsfrist den Beschluss nochmals verkünden müssen.

Der BGH urteilte jedoch, dass der Rückbau trotzdem nicht verlangt werden könne. Schließlich habe die Zustimmung aller Eigentümer vorgelegen. Es würde gegen Treu und Glauben verstoßen, wenn die Rückgängigmachung einer Baumaßnahme verlangt würde, der zunächst alle zugestimmt hatten. Denn im Vertrauen auf die Beschlussfassung wurden die mit hohen Kosten verbundenen Umbaumaßnahmen begonnen. Dieses Vertrauen sahen die Richter als schutzwürdig an.