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Praxistest

Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete

Bei der Mietpreisbremse knüpft gemäß § 556d Absatz 1 BGB die zulässige Neuvermietungsmiete an die ortsübliche Vergleichsmiete an. Das ist die Theorie. Doch kann durch diese Verknüpfung eine eindeutig bestimmbare Neuvermietungsmiete benannt werden? Und ist der finanzielle Aufwand für private Vermieter, diese Neuvermietungsmiete professionell feststellen zu lassen, vertretbar? Diesen Fragen ist Haus & Grund Deutschland in einem Praxistest nachgegangen. Die Ergebnisse waren erschreckend.

Die Testregionen in Stichworten

  Kassel Berlin
Einwohnerzahl
rund 204.000 knapp 3,7 Millionen
Kündigungsbeschränkung
nach § 577a Absatz 2 BG
nein ja
Abgesenkte Kappungsgrenze
nach § 558 Absatz 3 Satz 2 BG
ja ja
Mietpreisbremse
nach § 556b Absatz 2 BGB
ja, in einzelnen Stadtteilen ja
Mietspiegel vorhanden
nicht vorhanden qualifizierter Mietspiegel vorhanden
Anzahl der Gutachter im Umkreis von 100 Kilometern
(laut Sachverständigenliste der IHK)
2 11

Verfügbare Gutachter
Schon die Anfragen an die Gutachter waren ernüchternd: In Kassel stellte sich heraus, dass nur einer der beiden gelisteten Gutachter überhaupt tätig war. Daraufhin wurden fünf weitere Gutachter in einem Umkreis von über 100 Kilometern angefragt. Sie reagierten gar nicht oder lehnten den Auftrag ab. Mangels Vergleichsmöglichkeit musste der Praxistest in Kassel damit in einem sehr frühen Stadium abgebrochen werden.

Große Kostenunterschiede

In Berlin wurden acht der elf gelisteten Gutachter angefragt. Einer von ihnen lehnte die Erstellung eines Gutachtens ab. Die übrigen sieben Gutachter bezifferten die Kosten für ein Gutachten zwischen 400 Euro und 2500 Euro netto und verwiesen zum Teil darauf, dass sich ein Gutachten vermutlich nicht rechnen werde.

Unsere Testwohnung
Schließlich wurden drei Gutachter mit der Erstellung eines Gutachtens zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete für eine Zwei-Zimmer-Wohnung in einem Mehrfamilienhausaltbau in Berlin-Steglitz beauftragt. Die 43,6 Quadratmeter Wohnfläche verteilten sich auf zwei Wohnräume, Küche (mit Einbauküche), Bad, Flur und Balkon.

Methoden der Gutachter
Zwei der Gutachter ermittelten die ortsübliche Vergleichsmiete durch Einordung in den Berliner Mietspiegel und eine beziehungsweise zwei Begehungen. Sie gelangten zwar zu ähnlichen Ergebnissen, stützten diese jedoch auf unterschiedliche Details. Der dritte Gutachter orientierte sich an Vergleichsobjekten und war ebenfalls einmal vor Ort. Die von ihm ermittelte Vergleichsmiete lag gut 25 Prozent über dem Mittelwert der Ergebnisse der beiden anderen Gutachter.

Fazit
Wer die maximal zulässige Miete nach der Mietpreisbremse professionell ermitteln lassen will, stößt auf zahlreiche Schwierigkeiten:
  • Die Anzahl der Gutachter ist begrenzt. Nicht in allen Regionen, in denen die Mietpreisbremse gilt, kann auf ausreichend Gutachter zurückgegriffen werden.
  • Für die Ermittlung der nach der Mietpreisbremse maximal zulässigen Miete durch einen Fachmann muss der Vermieter im Schnitt über 1.500 Euro investieren.
  • Auch Gutachter können die ortsübliche Vergleichsmiete und somit die maximal zulässige Miete nach der Mietpreisbremse nicht einheitlich ermitteln.
  • Selbst bei der Einordnung in einen Mietspiegel werden die einzelnen Merkmale ein und derselben Wohnung von Gutachtern unterschiedlich bewertet.
  • Jede durch einen Gutachter ermittelte maximal zulässige Miete nach der Mietpreisbremse kann durch ein Zweitgutachten in Frage gestellt werden.

So bewertet Gerold Happ, Geschäftsführer Immobilien- und Umweltrecht bei Haus & Grund Deutschland die Resultate:
Nach den Ergebnissen des Praxistests darf eine gesetzliche Regelung zu Bestimmung einer maximal zulässigen Miete nicht an die ortsübliche Vergleichsmiete anknüpfen, da diese kein fester Wert ist und selbst von Fachleuten nicht einheitlich ermittelt werden kann.