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Das „Mietrechtsanpassungsgesetz“

Verschärfung der Mietpreisbremse

Nachdem Ende November der Bundestag dem Gesetz zur Mietrechtsänderung zugstimmt hat, hat nun der Bundesrat Mitte Dezember nachgezogen und das Gesetz ebenfalls passieren lassen. Sollte die Verkündung im Bundesgesetzblatt jetzt noch im Dezember stattfinden, gelten die neuen Regeln ab dem 1.1.2019. Die geänderten Rahmenbedingungen werden im Folgenden im Wesentlichen dargestellt.

Modernisierungsumlage nur noch acht Prozent und mit Kappungsgrenze
Eine wesentliche Veränderung kommt im Zusammenhang mit der Modernisierungsmieterhöhung zum Tragen. Die Höhe der jährlich auf den Mieter umlagefähigen Modernisierungskosten wird zukünftig nur noch 8 Prozent betragen anstatt bislang 11 Prozent.

Darüber hinaus wird die Umlage von Modernisierungskosten zukünftig durch eine Kappungsgrenze von 3 Euro je Quadratmeter innerhalb von 6 Jahren begrenzt. Bei einer Bestandsmiete unterhalb von 7 Euro pro Quadratmeter darf die Miete infolge einer Modernisierung sogar nur noch um 2 Euro innerhalb von 6 Jahren steigen.

Begrüßenswert ist das vorgesehene vereinfachte Verfahren bei Modernisierungsmieterhöhung bei Maßnahmen bis zu einem Volumen von 10.000 € pro Wohnung. Selbst wenn nur noch 8 % der Kosten jährlich umgelegt werden dürfen und ein pauschaler Abzug in Höhe von 30 % für die anzurechnenden Instandsetzungsanteile der Maßnahme vorgenommen werden muss, wird die Umsetzung der Modernisierungsmieterhöhung jedenfalls für kleinere Maßnahmen vereinfacht.

Verschärfung der Mietpreisbremse
Vermieter werden bei Neuverträgen ab dem Inkrafttreten des neuen Gesetzes darauf achten müssen, weitergehende Informationen zum Mietpreis dem Mieter mitzuteilen. Soweit der Vermieter eine Miete verlangen möchte, die mehr als 10% die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigt, muss der Vermieter den Mieter unaufgefordert Auskunft darüber geben, auf welche gesetzliche Ausnahme von der Mietpreisbremse er dies stützt. In Frage kommen dabei die zuvor vereinbarte (höhere) Vormiete, die vorangegangene Modernisierung, die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung oder die erstmalige Nutzung und Vermietung nach dem 01.Oktober 2014.

Wird dies versäumt, so muss der Mieter lediglich eine Miete in Höhe von 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete zahlen. Allerdings kann der Vermieter die Auskunft dann nachträglich erteilen und sich zwei Jahre später doch auf die jeweilige Ausnahme berufen. Von besonderer Relevanz ist diese Neuregelung im Geltungsbereich eines Mietspiegels.

Für die Regelungen in den Formularmietverträgen hält Haus & Grund Frankfurt am Main eine gesonderte Vereinbarung vor, mit deren Hilfe die Auskunftspflicht gegenüber dem Mieter nachgekommen werden kann. Bei Kauf eines neuen Mietvertrages erhalten die Mitglieder von Haus & Grund Frankfurt gleichzeitig ab Inkrafttreten der neuen Regeln das entsprechende Formular.

Vereinfachte Rügemöglichkeit des Mieters
Die Möglichkeit des Mieters zur Rüge einer unzulässig hohen Miete wird darüber hinaus vereinfacht. Der Mieter muss zukünftig schlicht rügen, dass die vereinbarte Miete nach seiner Ansicht überhöht ist. Der Begründungsaufwand liegt dann bei dem Vermieter. Dieser muss begründen, weshalb die vereinbarte Miete zulässig ist.

„Herausmodernisieren“ wird mit Bußgeld bestraft
Eine für die privaten Vermieter wohl weniger maßgebliche Verschärfung stellt die Bußgeldandrohung für ein Herausmodernisieren der Mieter dar. Die Strafandrohung von Bußgeldern bis zu einer Höhe von 100.000 € wird daher kaum zu fürchten sein.

Eine Chance für den Wohnungsmarkt?
Letztlich stellt sich die Frage, ob die vorgenannten wesentlichen Änderungen sich positiv auf den Wohnungsmarkt auswirken werden. Hauptkritikpunkt an den neuen Regeln ist, dass hierdurch wiederum kein einziger Quadratmeter zusätzlichen Wohnraums geschaffen wird und stattdessen die Mietpreisbremse weiter verschärft wird. Bereits die ursprüngliche Mietpreisbremse wirkte sich nicht positiv für die Mieter aus, deren Interessen sie jedoch dienen sollte. Zu erwarten ist, dass die privaten Vermieter - diese stellen einen wesentlichen Teil des Wohnraums – von Modernisierungsmaßnahmen Abstand nehmen und vermehrt darauf achten, das Mietniveau im eigenen Bestand stetig anzupassen um nicht den Anschluss zu verlieren. Dies wird sich zum Nachteil der Mieter auswirken, die bislang von langfristig günstigen Mieten profitieren konnten.

Der Wohnungsmarkt wird nur dann Entspannung erfahren, wenn die Kommunen, Länder und der Bund ihren Aufgaben wieder in ausreichendem Umfang nachkommen und selbst das Angebot an günstigem Wohnraum erhöhen. Für die nun dringend benötigte Ausweisung von Bauland sind ebenfalls die Kommunen zuständig, die nun endlich ihren Beitrag dazu leisten müssen, um die Situation auf den Wohnungsmärkten zu verbessern.

Die Abschaffung der sich als ineffektiv und wenig zielführend erweisenden Mietpreisbremse wäre der logische Schritt gewesen um Anreize für den Wohnungsbau zu setzen. Die Verschärfung der Mietpreisbremse ist jedenfalls auch in diesem Zusammenhang ein falsches Signal. Zu erwarten ist eine Entspannung des Wohnungsmarkts nur dann, wenn ein ausreichendes Angebot an Wohnungen existiert. So jedoch wirkt die Mietpreisbremse kontraproduktiv
Gregor Weil RechtstippGregor Weil
Geschäftsführer Haus & Grund Frankfurt