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Mieterhöhung

Einbauküchen und die ortsübliche Vergleichsmiete

Wenn der Mieter die Einbauküche des Vermieters mit dessen Zustimmung dauerhaft aus der Wohnung entfernt, darf sie bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht mehr berücksichtigt werden. Dies entschied der BGH mit Urteil vom 24. Oktober 2018 (VIII ZR 52/18).

Der Fall: In einer Berliner Wohnung hatte der Mieter kurz nach Einzug die vom Vermieter gestellte gebrauchte Einbauküche mit Zustimmung des Vermieters aus der Wohnung entfernt und durch eine eigene Küche ersetzt. Der Vermieter verkaufte im Anschluss die ausgebaute Einbauküche. Zu einem späteren Zeitpunkt verlangte der Vermieter eine Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Er nahm hierbei auf den Berliner Mietspiegel und den darin vorgesehenen Zuschlag für Wohnungen mit einer Einbauküche Bezug. Der Mieter verweigerte seine Zustimmung, woraufhin der Vermieter diese einklagte.

Die BGH-Richter entschieden nun, dass im konkreten Fall der Einbauküchen-Bonus bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht berücksichtigt werden darf. Denn hierbei komme es allein auf den objektiven Wohnwert der Wohnung an. Die vom Mieter auf eigene Kosten angeschaffte Einbauküche wird jedoch nicht von der Gebrauchsgewährungs- und Instandhaltungspflicht des Vermieters umfasst. Daher ist sie auch nicht Teil der vom Vermieter zur Verfügung gestellten Einrichtung. Die neue Einbauküche muss somit dauerhaft bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete unberücksichtigt bleiben.

Die BGH-Richter stellten weiterhin klar, dass selbst wenn die Vertragspartner eine Vereinbarung geschlossen hätten, nach der die Wohnung auch nach dem Ausbau der vermieterseits gestellten Einbauküche bei zukünftigen Mieterhöhungen wie eine Wohnung mit Einbauküche behandelt werden solle, dies unerheblich wäre. Denn eine solche Vereinbarung wäre nach § 558 Absatz 6 BGB unwirksam. Mit dieser Entscheidung korrigierten die Richter explizit ihre bisher gegenteilige Rechtsauffassung (BGH-Urteil vom 7. Juli 2010, VIII ZR 315/09).

Laut BGH wäre der Fall jedoch anders zu beurteilen gewesen, wenn der Vermieter dem Mieter die Anschaffungskosten für die neue Einbauküche erstattet hätte. Die Frage, wie die Rechtslage zu beurteilen wäre, wenn der Mieter die vorhandene Einbauküche eigenmächtig entfernt und durch eine neue Küche ersetzt, ließen die Richter hingegen ausdrücklich offen.

Praxis-Tipp

Überlegen Sie als Vermieter immer genau, ob Sie es Ihren Mietern gestatten wollen, vorhandene Einrichtungen wie Einbauküchen aus der Wohnung zu entfernen und gegebenenfalls durch eigene zu ersetzen. Dies könnte Auswirkungen auf zukünftige Mieterhöhungsmöglichkeiten haben.