Haus & Grund Frankfurt
am Main e. V.
Grüneburgweg 64
60322 Frankfurt am Main

Tel.: 069 - 95 92 91 - 0
Fax: 069 - 95 92 91 - 11

» E-Mail schreiben
Menü
Topthemen

Flecken, Absandungen und Löcher

Wer muss für Schäden an Fliesen aufkommen?

Ein gleichmäßig glänzender Fliesenspiegel an der Badezimmerwand ist ein wichtiger Baustein im Wohlfühlbad, hochwertiger Naturstein auf dem Fußboden ebenfalls. Doch die Bewohner hinterlassen im Laufe der Zeit sichtbare Spuren, Flecken oder auch Schäden. Schließlich gehört das Bad zu den am meisten genutzten Räumen der Wohnung. Im selbstgenutzten Eigentum ist das vor allem ärgerlich, denn oft lässt sich eine einzelne Fliese nur schwer ersetzen. Im Mietverhältnis wird die Fliesenfrage daher spätestens beim Auszug oft zur Streitfrage.

Sind die Veränderungen durch „vertragsgemäßen Gebrauch“ entstanden, dann muss der Mieter diese gemäß § 538 BGB nicht verantworten. Das gilt jedoch nicht für Schäden, welche der Mieter grob fahrlässig oder mutwillig herbeigeführt hat. In welche Kategorie die Beschädigung gehört, muss im Einzelfall ein Gericht entscheiden.

Verfärbungen an nicht imprägnierten Fliesen sind Gebrauchsspuren
Hochwertige Natursteinfliesen sind empfindlich und werden deshalb gerne imprägniert. Wenn ein Vermieter eine solche Imprägnierung nicht vornimmt und sich an den Badezimmerfliesen durch den Einsatz von Duschgel, Shampoo oder auch Allzweckreinigern Absandungen und Abblätterungen bilden, muss der Mieter den Schaden nicht ersetzen. Vielmehr handelt es sich gemäß § 538 BGB um Abnutzungen, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache herbeigeführt werden (Amtsgericht Brandenburg, Urteil vom 24. Februar 2017, 31 C 179/14). Insbesondere bei nicht imprägnierten Fliesen seien gewisse Verfärbungen und Kalkablagerungen auch bei einem sorgfältigen Gebrauch nicht zu verhindern, so das Gericht.

Überstreichen der Fliesen mit Farbe
Wenn ein Mieter Wandfliesen mit Farbe übergestrichen hat, kann der Vermieter nach Vertragsende die Verfliesung erneuern und die Kosten als Schadensersatz vom Mieter einfordern. Dies gilt zumindest, wenn der Mieter nicht nachweist, dass die Farbe von den Fliesen hätte entfernt werden können. Handelt es sich um eine dreißig Jahre alte Verfliesung, so ist ein Abzug „neu für alt“ in Höhe von fünfzig Prozent der Kosten der Erneuerung angemessen (Landgericht Köln, Urteil vom 26. März 1996, 12 S 312/95).

Wo und wie viele Dübellöcher sind erlaubt?
Vorweg: Ein generelles Bohr- und Dübelverbot im Mietvertrag ist unwirksam (BGH, Urteil vom 20. Januar 1993, VIII ZR 10/92). Und eine pauschale Bohrklausel, die festlegt, wie viele Löcher ein Vermieter dulden muss, gibt es nicht. Jedes Loch ist damit ein Einzelfall.

Handelt es sich um einen besonders hochwertigen Fliesenbelag und ist von vornherein erkennbar, dass Bohrlöcher ohne Austausch von Fliesen nicht mehr beseitigt werden können, ist das Setzen von Bohrlöchern als nicht mehr vertragsgemäß anzusehen. Vom Vermieter ist vorher eine Erlaubnis einzuholen.

Das Durchbohren von Wandfliesen stellt eine schuldhafte Verletzung mietvertraglicher Pflichten dar. Insoweit hat der Vermieter einen Schadensersatzanspruch gemäß § 280 Abs. 1 BGB gegen den Mieter. Diesen kann er mit der Kaution aufrechnen (Amtsgericht Münster, Urteil vom 29. Januar 2001, 28 C 3053/07; Amtsgericht Köpenick, Urteil vom 5. Oktober 2012, 4 C 64/12). Nach Auffassung beider Gerichte hat der Mieter den Mietgebrauch schonend auszuüben und darf daher ausschließlich die Fliesenfugen anbohren, die später wieder verschlossen werden können, ohne dass die Fliesen selbst beschädigt werden.

Das Amtsgericht Kassel beurteilt das anders: Mieter dürfen Wandfliesen im Badezimmer durchbohren, selbst wenn das Bohrloch als Sachbeschädigung zu bewerten sei. Allerdings dürfe das verkehrsübliche Maß an Bohrlöchern nicht überschritten werden. Im konkreten Fall ging es um 14 Löcher (Urteil vom 15. März 1996, 451 C 7217/95).

Ähnlich entschieden das Landgericht Göttingen (Urteil vom 12. Oktober 1988, 5 S 106/88) und das Landgericht Hamburg (Urteil vom 17. Mai 2001, 307 S 50/01): Mieter dürfen im Badezimmer Wandfliesen durchbohren, um zur vertragsgemäßen Nutzung notwendige Ausstattungsgegenstände zu befestigen.

Im Hamburger Fall hatte der Vermieter das Bad nur mit Toilette, Bidet, Waschbecken und Badewanne ausgestattet. Der Mieter hatte daraufhin insgesamt 32 Dübellöcher gebohrt, um Halter für Spiegel, Spiegelkonsole und Spiegellampen, Handtücher, Zahnputzgläser, Seifenschale, Klopapierrolle, Klobürste sowie eine Duschstange und einen Haltegriff an der Badewanne anzubringen. Das Gericht führte aus, dass die Anzahl 32 abstrakt gesehen zwar sehr hoch sei, doch dürfe die Frage, wie viele Dübellöcher noch dem vertragsgemäßen Gebrauch entsprechen, nicht schematisch nach der Anzahl beantwortet werden. Vielmehr sei immer eine Einzelfallbetrachtung notwendig.

Alle Löcher, die nicht für die üblichen Installationen benötigt werden, sind jedoch unzulässig (Landgericht Göttingen, Urteil vom 12. Oktober 1988, 5 S 106/88).

TIPP

Bei der Badausstattung lohnt sich Geiz nicht. Neben der Sanitärkeramik sollten Sie als Vermieter Handtuchhalter an Dusche, Wanne und Waschtisch, Duschstange und Duschvorhänge, Toilettenpapierhalter, Spiegel mit Beleuchtung und Ablage oder einen Spiegelschrank anbringen. Wenn Sie es nicht tun, müssen Sie hinnehmen, dass Ihr Mieter die fehlenden Accessoires selbst anbringt. Nach einigen Mieterwechseln sieht die Wand dann entsprechend aus.

Schadensersatz durch den Mieter
Wenn der Mieter verpflichtet ist, beschädigte Badfliesen auszutauschen, jedoch identische Fliesen nicht mehr erhältlich sind, muss er nicht zwingend das gesamte Bad neu fliesen. Er kann die beschädigten Fliesen durch ähnlich aussehende Ersatzfliesen austauschen. Dann hat der Vermieter allerdings einen Schadensersatzanspruch wegen der mit der unterschiedlichen Verfliesung einhergehenden Wertminderung (Landgericht München I, Beschluss vom 14. Februar 2005, 1 T 14345/04).

Fliesenschäden rechtfertigen Mietminderung
Fliesenschäden sollten in jedem Fall repariert sein, bevor die Wohnung neu vermietet wird. Sonst droht nämlich der nächste Streit mit dem nächsten Mieter. So hat das Landgericht Berlin entschieden, dass sechs defekte Badfliesen eine Mietminderung von zwei Prozent rechtfertigen (Urteil vom 28. August 2001, 64 S 108/01). Nach einem Urteil des Landgerichts Kleve kann ein Mieter die Miete wegen eines optischen Mangels um fünf Prozent mindern, wenn der Vermieter nicht optisch passende Wandfliesen anbringen lässt (Urteil vom 5. Februar 1991, 6 S 285/90).