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WEG-Urteil

Eigentümer müssen doppelte Rauchwarnmelder dulden

Wohnungseigentümer können selbst dann den einheitlichen Einbau von Rauchwarnmeldern beschließen, wenn einzelne Wohnungseigentümer ihre Wohnungen bereits mit eigenen Rauchwarnmeldern ausgestattet haben. Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass eine entsprechende landesrechtliche Pflicht besteht. Das hat der BGH mit Urteil vom 7. Dezember 2018 (V ZR 273/17) entschieden.

Von der Beschlusskompetenz ist danach auch eine einheitliche regelmäßige Kontrolle und Wartung umfasst, selbst wenn das Landesrecht vorsieht, dass hierfür grundsätzlich der Bewohner der Wohnung zuständig ist.

BGH: Mehr Sicherheit durch einheitliche Lösung
Im konkreten Fall beschloss eine Eigentümergemeinschaft in Nordrhein-Westfalen, entsprechend den baurechtlichen Vorschriften alle Wohnungen mit Rauchwarnmeldern auszustatten und diese durch eine Fachfirma warten zu lassen. Die Installation sollte aus der Instandhaltungsrücklage finanziert und die Kosten der Wartung über die Jahresabrechnung auf alle Eigentümer umgelegt werden. Doch mehrere Eigentümer hatten bereits eigene Rauchwarnmelder installiert, welche sie selber warteten. Sie wehrten sich nun gerichtlich dagegen, dass sie nach dem Beschluss der Gemeinschaft für die doppelten Geräte samt Installation und Wartung zahlen sollten.

Der BGH lehnte deren Klage jedoch ab. Die Richter begründeten ihre Entscheidung damit, dass durch den einheitlichen Einbau und die einheitliche Kontrolle und Wartung ein solch hohes Maß an Sicherheit gewährleistet wird, das bei individuellen Lösungen nicht erreicht werden könne. Demgegenüber treten die Interessen der Eigentümer, die bereits eigene Rauchwarnmelder eingebaut hätten, zurück – zumal deren finanzielle Mehrbelastung gering ausfalle.

Mit der Entscheidung knüpften die Richter an ein Urteil aus dem Jahr 2013 an (Urteil vom 8. Februar 2013, V ZR 238/11). Dort hatten sie bereits die grundsätzliche Befugnis der Wohnungseigentümer geklärt, einen einheitlichen Einbau zu beschließen. Allerdings wurde damals offengelassen, ob dies auch dann gilt, wenn einzelne Eigentümer bereits eigene Rauchwarnmelder installiert haben.

Ungeklärt: Sachlage in vermieteter Eigentumswohnung
Auch bei der neuen Entscheidung blieb die Frage offen, wie es sich bei vermieteten Wohnungen verhält. Denn wenn der vermietende Wohnungseigentümer mit seinem Mieter im Mietvertrag vereinbart hat, dass dieser die regelmäßige Wartung der Rauchwarnmelder übernimmt, kann er diese Vereinbarung nicht ohne weiteres einseitig abändern. Allerdings werden sich die meisten Mieter dazu bereit erklären, auf ihr Recht zur eigenen Wartung zu verzichten, solange sie nicht mit zusätzlichen Kosten belastet werden. Dann blieben die Wartungskosten jedoch beim Eigentümer hängen.