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BGH bestätigt Rechte der Vermieter

Abstrakte Schimmelgefahr rechtfertigt keine Mietminderung

Allein die Gefahr, dass sich Schimmel bilden könnte, rechtfertigt keinen Anspruch auf Minderung der Miete. Das hat der Bundesgerichtshof mit zwei Urteilen vom 5. Dezember 2018 entschieden (VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18) und damit die Rechte von Vermietern deutlich gestärkt.

Den Urteilen liegen zwei landgerichtliche Urteile aus Lübeck zugrunde (Urteil vom 17. November 2017, 14 S 107/17 und Urteil vom 15. Februar 2018, 14 S 14/17).

Landgericht: Mieter dürfen Mindeststandard nach heutigen Maßstäben erwarten
In beiden Fällen hatten die Richter eine Minderung aufgrund von Wärmebrücken an den Außenwänden in den jeweiligen Wohnungen bestätigt. Aufgrund dieser Wärmebrücken bestehe in den Monaten Oktober bis März jedes Jahres eine „Gefahr der Schimmelpilzbildung“, die bereits vor Eintritt des eigentlichen Mangels eine Minderung rechtfertige, so die Lübecker Richter. Allein die abstrakte Gefahr stelle bei ordnungsgemäßer Beheizung und Belüftung einen Mangel dar, wobei mehr als ein tägliches zweimaliges Stoßlüften von jeweils fünf bis zehn Minuten sowie das Abrücken von Möbeln von den Außenwänden für die Mieter unzumutbar sei. Zwar seien die Häuser aus den Baujahren 1968 und 1971 entsprechend dem damaligen Standard und damit nicht mangelhaft errichtet worden, doch dürften die Mieter darüber hinaus einen gewissen Mindeststandard nach heutigen Maßstäben erwarten.

BGH: Bewertung richtet sich nach den im Baujahr geltenden Normen
Die Richter des Bundesgerichtshofs bewerten die Sachlage anders. Erst der konkrete Schimmelbefall soll eine Mietminderung ermöglichen. Dies soll selbst dann gelten, wenn zuvor bereits Schimmel aufgetreten sei und sich erneut bilden könne. Anknüpfungspunkt seien nämlich – entgegen der Argumentation des Landgerichts – allein die zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Bauvorschriften. Die Argumentation des Landgerichts würde dazu führen, dass grundsätzlich auch für unsanierte Altbauwohnungen unabhängig von konkreten Vereinbarungen ein Neubaustandard geschaffen werden müsste. Dies sei, so die Bundesrichter, ersichtlich rechtsfehlerhaft.

Keine Pauschalregel für zumutbares Lüftungsverhalten
Der Bundesgerichtshof stellt zudem klar, dass das dem Mieter zumutbare Lüftungsverhalten jeweils nach den Umständen im Einzelfall zu bestimmen ist. Eine andere Entscheidung wäre dem Sinn des Lüftens auch nicht gerecht geworden. So muss beispielsweise in einem Haushalt mit vielen Personen und täglichem mehrmaligen Duschen naturgemäß mehr gelüftet werden als in einem solchen, in dem lediglich eine Person wohnt, die morgens die Wohnung verlässt und erst spät abends nach Hause kommt. Solche Diskrepanzen im Rahmen einer pauschalen Lüftungsregelung auszugleichen, sei quasi unmöglich.

So bewertet Julia Wagner, Referentin Recht bei Haus & Grund Deutschland, die BGH-Urteile:
Alles in allem hat der Bundesgerichtshof hier also die Rechte der Vermieter bestätigt – indem er etwas Selbstverständliches geklärt hat: Die Gefahr eines Mangels ist noch kein Mangel. Mieter, die in Häuser mit älterer Bausubstanz einziehen, wissen, dass sie in kein neu gebautes oder topsaniertes Gebäude ziehen. Sie können und müssen sich diesen Umständen anpassen, die sich in der Regel auch in der geringeren Höhe der Miete widerspiegeln.