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Mein Mieter verliert seinen Schlüssel zur Mietwohnung – Was nun?

Immer wieder kommt es vor, dass ein Mieter seinen Schlüssel des Mietobjekts verliert.
Oftmals stellt sich dann die Frage: Was tun? Muss gar das ganze Schloss ausgetauscht werden? Und vor allem: Wer trägt die Kosten?

Den Mieter trifft zunächst eine Obhutspflicht hinsichtlich der innegehaltenen Schlüssel, um die Gefahr, dass Unbefugte in das Gebäude eindringen und dort das Eigentum des Vermieters oder anderer Mieter zu beschädigen, zu vermeiden. Zu dieser Obhutspflicht gehört es, dass sämtliche Schlüssel sorgsam aufbewahrt werden und vor Verlust geschützt werden.

Allein der Verlust eines Schlüssels spricht zunächst dafür, dass der Mieter seine Sorgfaltspflicht nicht hinreichend erfüllt und somit den Verlust des Schlüssels zu verschulden hat. Insoweit gilt eine Vermutungsregelung.

Ansprüche wegen Verlusts der Schlüssel kann der Vermieter nur geltend machen, sofern der Schlüsselverlust auch schuldhaft war, eine missbräuchliche Verwendung des nicht auffindbaren Schlüssels durch unbefugte zu befürchten ist und die Schließanlage tatsächlich ausgetauscht wird.

Ist von einem Verschulden des Mieters auszugehen, hat er die Austauschkosten der Schließanlage zu ersetzen, wenn der Vermieter sich aufgrund der objektiven Gegebenheiten des Einzelfalls dazu veranlasst sehen durfte, den Austausch zur Beseitigung der Gefahr unbefugter Nutzung vorzunehmen. Das ist nicht der Fall, wenn eine derartige Gefahr von vornherein nicht gegeben ist, da etwa der Schlüssel nachweislich zerstört, ein Wiederauffinden des Schlüssels unmöglich erscheint oder keinerlei Rückschluss auf die Identität der Liegenschaft möglich ist.

Insoweit ist folglich im Einzelfall abzuwägen, ob eine Gefahr für eine missbräuchliche Verwendung der Schlüssel durch Unbefugte tatsächlich gegeben ist.

Abschließend wird dringend empfohlen, den Mieter auf dessen Obhutspflicht hinzuweisen und über etwaige Folgen zu informieren, sollte gegen die Obhutspflicht verstoßen werden. Denn insofern trifft den Vermieter gegenüber dem Mieter eine Warnpflicht dahingehend, dass der Mieter im Falle des Schlüsselverlustes, unter Umständen hohe Austauschkosten der gesamten Schließanlage zu tragen hat.

Dieser Warnpflicht sollte der Vermieter bestenfalls bereits im Rahmen des Vertragsschlusses nachkommen.

Tanja Petkovic RechtstippTanja Petkovic
Rechtsanwältin bei Haus & Grund Frankfurt