Haus & Grund Frankfurt
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Haus & Grund Praxistipp

Keine Mietminderung wegen Schimmelpilzgefahr bei Altbauten

Mit Urteil vom 05.12.2018 stellte der Bundesgerichtshof (VIII ZR 271/17 u. VIII ZR 67/18) fest, dass Wärmebrücken in den Außenwänden nicht als Sachmangel einer Mietwohnung anzusehen sind, wenn dieser Zustand mit den zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Bauvorschriften und technischen Normen im Einklang steht.

Die vorherige Instanz hatte noch hierzu geurteilt, dass ein Mieter nach der Verkehrsanschauung auch ohne besondere vertragliche Regelung immer einen „Mindeststandard zeitgemäßen Wohnens“ erwarten dürfe. Aufgrund dessen sich nach den heutigen technischen Normen allerdings ein konkretes Risiko für einen Schimmelpilzbefall ergäbe und dem Mieter auch nicht ein gesteigertes Lüftungsverhalten und auch keine Beheizung des Schlafzimmers auf mehr als 16 Grad und die übrigen Zimmer auf mehr als 20 Grad zugemutet werden könne, ergäbe sich bereits hieraus ein Mangel, der zur Minderung führen könne.

Der Bundesgerichtshof konterte, indem er klarstellte, dass ein Mangel eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands vom vertraglich vorausgesetzten Zustand voraussetzt. Soweit der Mietvertrag also keine besondere Vereinbarung enthielte, dürfte der Mieter eben nur das erwarten, was zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes den technischen Normen entsprach. Darüber hinaus, so der Bundesgerichtshof weiter, wäre die Frage der Zumutbarkeit hinsichtlich der Beheizung und der Belüftung des Mietgegenstandes immer an den Umständen des Einzelfalls zu orientieren.

Praxistipp:

Vermietern von Altbauten, denen bekannt ist, dass es in den Außenwänden Wärmebrücken gibt und dadurch ein gesteigertes Lüftungsverhalten notwendig ist, sollten den Mieter bereits bei Abschluss des Mietvertrages darauf hinweisen, welches Lüftungs- und Heizverhalten von ihm erwartet wird. Nur so können spätere Streitigkeiten über die das richtige Heiz- und Lüftungsverhalten vermieden werden.

Gregor Weil RechtstippGregor Weil
Geschäftsführer von Haus & Grund Frankfurt