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Vertragswidriger Gebrauch

Unterlassungsanspruch verjährt nicht, solange zweckwidrige Nutzung andauert

Nach § 541 BGB kann ein Vermieter von seinem Mieter verlangen, die vertragswidrige Nutzung der gemieteten Räume zu unterlassen. Dieser Unterlassungsanspruch findet auch im Gewerberaummietrecht Anwendung: Wenn im Mietvertrag ausschließlich die gewerbliche Nutzung der Mietsache vereinbart ist, dann entspricht die Nutzung zu Wohnzwecken nicht dem vertragsgemäßen Gebrauch. Der daraus resultierende Unterlassungsanspruch des Vermieters verjährt im laufenden Mietverhältnis nicht, solange die zweckwidrige Nutzung andauert. Das hat der Bundesgerichtshof mit seinem Urteil vom 19. Dezember 2018 (XII ZR 5/18) klargestellt.

Im zugrunde liegenden Fall stritten der Vermieter und die Mieterin von Gewerberäumen über die zulässige Nutzung.

Wohnnutzung statt Rechtsanwaltsbüro
Die Mieterin hatte die im Erdgeschoss, im ersten Obergeschoss und im Keller gelegenen Räume im Jahr 2010 von der Voreigentümerin angemietet. Im Vertrag wurde vereinbart: „Die Vermietung erfolgt zum Betrieb eines Rechtsanwaltsbüros.“ Die Mieterin jedoch nutzte die Räume im Obergeschoss seit Beginn des Mietverhältnisses zu Wohnzwecken. Im Juli 2016 verlangte der Vermieter die Unterlassung der Wohnnutzung. Die Mieterin argumentierte, ein eventueller Unterlassungsanspruch sei verjährt.

Grundsätzlich unterliegt der Anspruch des Vermieters aus § 541 BGB der regelmäßigen Verjährung des § 195 BGB mit einer Frist von drei Jahren. Bislang war jedoch umstritten, ab wann die Verjährung bei einer dauerhaft zweckwidrigen Nutzung beginnt.

BGH zu Verjährungsfrage
Das hat der BGH nun vermieterfreundlich entschieden: Der Unterlassungsanspruch während des laufenden Mietverhältnisses verjährt nicht, solange die zweckwidrige Nutzung andauert. Wenn der Mieter die von ihm zu gewerblichen Zwecken angemieteten Räumlichkeiten als Wohnung nutzt, liegt der Schwerpunkt seines vertragswidrigen Verhaltens nicht in der Aufnahme, sondern in der dauerhaften Aufrechterhaltung der unerlaubten Nutzung der Mietsache, so die Argumentation der Richter. Der Mieter verletzt somit fortwährend die ihm während der gesamten Dauer des Mietverhältnisses obliegende Verpflichtung, die Mietsache nur im Rahmen des vertraglich vereinbarten Verwendungszwecks zu nutzen. Die Verjährung kann nicht beginnen, solange der Eingriff noch andauert.