Haus & Grund Frankfurt
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Wohnraummietverträge und Garagen: Was ist zu beachten?

Kann eine Garage oder ein Stellplatz unabhängig von einer zugehörigen Wohnung gekündigt werden oder kann die Miete auch separat erhöht werden? Hier kommt es entscheidend darauf an, ob es sich um zwei rechtlich getrennte, mithin unabhängige Mietverhältnisse oder um ein einheitliches Mietverhältnis handelt, denn diese Einordnung hat weitreichende Folgen auf den Umfang der Vermieterrechte. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs spricht bei einem schriftlichen Wohnraummietvertrag und einem separat geschlossenen Mietvertrag über Garagen eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit der beiden Verträge. Im Einzelfall bedarf es dann der Widerlegung dieser Vermutung durch besondere Umstände, welche die Annahme rechtfertigen, dass die Mietverhältnisse über die Wohnung und die Garage nach dem Willen der Parteien eine rechtliche Einheit bilden sollen. Die Rechtsprechung geht aber bereits dann von solchen besonderen Umständen aus, wenn die Wohnung und die Garage auf demselben Grundstück liegen. Faktisch liegt daher nach der Rechtsprechung im Regelfall ein einheitliches Mietverhältnis vor.

Ist nach der Rechtsprechung von einem einheitlichen Mietvertrag auszugehen, dann finden grundsätzlich die Vorschriften über Wohnraummietverhältnisse Anwendung. Die Folge daraus ist, dass weder die Wohnraummiete noch die Garagenmiete isoliert gekündigt werden können. Der Vermieter kann nur unter den strengen Kündigungsvoraussetzungen, das heißt aufgrund eines berechtigten Interesses oder aus wichtigem Grund, das gesamte Mietverhältnis, einschließlich des Garagenmietvertrages kündigen. Diesbezüglich gelten auch die für Wohnraum maßgebenden Kündigungsfristen.

Zudem kann der Vermieter bei einem einheitlichen Mietverhältnis die Miete für die Garage nicht separat erhöhen. Für das gesamte Mietverhältnis kommen die für Wohnraum geltenden Regelungen über Mieterhöhungen zur Anwendung. Besteht kein einheitliches Mietverhältnis, so kann der Garagenmietvertrag gesondert gekündigt werden. Falls die Miete erhöht werden soll, besteht bei separaten Mietverträgen die Möglichkeit, sich mit dem Mieter zu einigen oder im Wege einer Änderungskündigung dem Mieter zunächst (fristgerecht) zu kündigen und ein neues Angebot zum Abschluss eines Garagenmietvertrages anzubieten.
Niklas Graf 300x300Niklas Graf
Rechtsanwalt bei Haus & Grund Frankfurt