Haus & Grund Frankfurt
am Main e. V.
Grüneburgweg 64
60322 Frankfurt am Main

Tel.: 069 - 95 92 91 - 0
Fax: 069 - 95 92 91 - 11

Besteuerung von Vermietern

Steuerfalle günstige Miete

Günstig vermieten in guten Wohnlagen kann schnell zum steuerlichen Bumerang für den Vermieter werden. Drei Beispiele zeigen, warum das so ist und wie das Finanzamt dem fairen Vermieter und auch dem Mieter im wahrsten Sinne des Wortes einen „Strich durch die Rechnung“ macht.

1.      Lohnsteuer auf günstige Mieten

Ein Arbeitgeber vermietet an seine Angestellten preiswert Wohnungen. Oft sind nur dadurch Arbeitskräfte zu gewinnen, da arbeitsortnahe bezahlbare Wohnungen vielerorts schwer zu finden sind. Die vereinbarten Mieten liegen unterhalb des Ortsüblichen, zumeist konkretisiert durch den Mietspiegel. Das Finanzamt sieht in dem Unterschiedsbetrag zwischen der verlangten Miete und der Mietspiegel-Miete einen geldwerten Vorteil. Diesen muss der Mieter versteuern, also Lohnsteuer darauf zahlen. Wenn Dienstwohnungen ein Teil der Lösung akuter Wohnungsnot sein sollen, muss dieses Thema mitbedacht werden. Der Gesetzgeber sollte hier reagieren, indem er Ausnahmen oder zumindest Freibeträge schafft.

2.      Günstige Miete, hohe Schenkungsteuer

Eine weitere Ungerechtigkeit tut sich im Bereich der Erbschaft- und Schenkungsteuer auf. Der steuerliche Wert wird nach dem sogenannten Ertragswertverfahren ermittelt. Zwar wird die Immobilie aufgrund ihres Zustandes am Tag der Schenkung bewertet. Weicht aber die tatsächliche Miete von der ortsüblichen Miete um mehr als 20 Prozent nach oben oder auch nach unten ab, ist die ortsübliche Miete anzusetzen. Auch hier orientiert sich das Finanzamt für die Besteuerungsgrundlagen an dem „Ortsüblichen“, in der Regel also dem Mietspiegel. Sogar nicht genutztes Wohnraumpotenzial – etwa ein ausbaufähiger Dachstuhl – wird mit eingepreist. Damit wird eine Wertsteigerung besteuert, die nur bei einem Verkauf tatsächlich realisiert würde. Verlangt der Vermieter aber weniger als das Ortsübliche und schöpft er nicht alle Ausbaumöglichkeiten aus, dann wird er als steuerpflichtiger Schenkungsempfänger bestraft und zahlt Steuern auf Erträge, die er tatsächlich nicht erwirtschaftet hat.

3.      Zu günstige Miete, keine Werbungskosten

Auch die Geltendmachung von Werbungskosten ist gefährdet, wenn die Miete zu niedrig angesetzt wird. Nur wenn die tatsächlich vereinnahmte Warmmiete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete beträgt, sind die Werbungskosten voll abzugsfähig. Liegt die tatsächlich vereinnahmte Miete unter 66 Prozent der ortsüblichen Miete, können Vermieter die Werbungskosten nur noch teilweise absetzen. Verlangt der Vermieter beispielsweise nur die Hälfte der ortsüblichen Miete, kann er auch nur die Hälfte seiner Kosten von den Einkünften abziehen. Diese Regeln gelten übrigens nicht nur bei Vermietungen unter nahen Angehörigen, sondern auch bei „ganz normalen“ Mietverhältnissen mit fremden Dritten. Damit beeinflussen sie auch den regulären Wohnungsmarkt.