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Heizkostenabrechnung in der WEG

Einzelfallverstoß gegen die Heizkostenverordnung macht Beschluss nur anfechtbar

Wenn in einer Eigentümergemeinschaft Beschlüsse nicht ordnungsgemäß durch die Eigentümerversammlung getroffen werden, können sie durch die Wohnungseigentümer angefochten werden. Wird ein solcher Beschluss nicht innerhalb der Monatsfrist angefochten, wird er wirksam. Es gibt aber auch Beschlüsse, die einer solchen Anfechtung nicht bedürfen. Sie sind von Anfang an nichtig, ohne dass einer der Eigentümer tätig werden muss.

Ein Beschluss, mit dem die Wohnungseigentümer im Einzelfall – bezogen auf eine konkrete Jahresabrechnung – von den Vorgaben der Heizkostenverordnung abweichen, gehört nicht in diese Kategorie. Er ist nicht nichtig, sondern nur anfechtbar. Das hat der Bundesgerichtshof mit seinem Urteil vom 22. Juni 2018 (V ZR 193/17) entschieden.

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft werden die Warmwasser- und Heizkosten nach der Teilungserklärung zu 30 Prozent nach Grundkosten und zu 70 Prozent nach Verbrauch abgerechnet, was der Heizkostenverordnung entspricht. Da diese Abrechnung für zwei Wohnungen einen vergleichsweise hohen Anteil der Heizkosten auswies, beschlossen die Eigentümer in einer folgenden Eigentümerversammlung, eine Abrechnung nach Wohnfläche vorzunehmen, soweit sich durch ein Sachverständigengutachten nichts anderes ergebe.

Drei Monate später teilte die Hausverwaltung mit, dass die Überprüfung des Sachverständigen keine verwertbaren Ergebnisse ergeben habe, sodass die Abrechnung nun nach Wohnfläche erfolge. Da sich für den Kläger aufgrund der neuen Abrechnung die Kosten deutlich erhöhten, legte er fünf Monate nach Beschlussfassung Klage ein. Nachdem die Klage vor dem zuständigen Amtsgericht sowie auch vor dem Berufungsgericht keinen Erfolg hatte, entschied der Bundesgerichtshof: Die Klage wurde zu spät eingereicht; der Kläger hätte die Anfechtungsfrist von einem Monat einhalten müssen. Der durch die Eigentümerversammlung gefasste Beschluss war nicht nichtig.

Der Beschluss widerspricht der Heizkostenverordnung. Heizkosten sind danach nämlich zu mindestens 50 Prozent und höchstens 70 Prozent nach Verbrauch abzurechnen, wenn nicht einer der in der Heizkostenverordnung geregelten Ausnahmefälle vorliegt. Ein solcher ist insbesondere dann gegeben, wenn der anteilige Verbrauch aufgrund Geräteausfalls oder aus anderen zwingenden Gründen nicht ordnungsgemäß erfasst werden konnte. Da eine solche Ausnahme in diesem Fall nicht vorlag, hätte nach Verbrauch abgerechnet werden müssen.

In der Rechtsprechung und Literatur ist es umstritten, ob ein Beschluss, der nicht in Einklang mit der Heizkostenverordnung steht, nichtig oder anfechtbar ist. Zum Teil soll ein solcher Verstoß nur zur Anfechtbarkeit führen, zum Teil wird nach Art des Verstoßes differenziert. In diesem Fall musste das Gericht diese Streitfrage allerdings nicht klären. Denn nach ständiger Rechtsprechung entspricht bereits eine den Anforderungen der Heizkostenverordnung genügende Abrechnung ordnungsgemäßer Verwaltung. Dies gilt unabhängig davon, ob die Wohnungseigentümer durch Beschluss abweichende Bestimmungen treffen. Solche Beschlüsse wirken sich nämlich nur temporär aus und sind dementsprechend nicht von einem solchen Gewicht, dass hier eine Nichtigkeit des Beschlusses angenommen werden kann, was immer nur die Ausnahme gegenüber der Anfechtbarkeit sein sollte.