Betriebskostenabrechnung: Vermieter und Mieter müssen wichtige Fristen beachten
Vermieter müssen sich bei der Durchsetzung ihrer Ansprüche aus der Betriebskostenabrechnung nicht nur an enge formale Voraussetzung halten, sie sind auch an Fristen gebunden. Eine der bekanntesten Fristen ergibt sich aus § 556 BGB: Die Betriebskostenabrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Weniger bekannt, aber genauso wichtig: Der Mieter ist ebenfalls an Fristen gebunden. Mieter haben das Recht, Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung geltend zu machen – innerhalb einer Jahresfrist. Lässt der Mieter diese Frist verstreichen, kann er danach keine Einwendungen mehr geltend machen.
Auch an die Einwendungen des Mieters stellt die Rechtsprechung Anforderungen. Der Mieter darf die Richtigkeit einer den formellen Anforderungen entsprechenden Betriebskostenabrechnung nur dann bestreiten, wenn er nach Einsicht in die zu Grunde liegenden Rechnungen Fehler festgestellt hat. Nicht ausreichend ist eine Behauptung „ins Blaue hinein“. Auch das stereotype Wiederholen von Einwendungen ist, wie der Bundesgerichtshof (BGH) jüngst entschieden hat, nicht ausreichend. Materiell-rechtliche Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung muss der Mieter dem Vermieter auch dann innerhalb eines Jahres (erneut) mitteilen, wenn er sie bereits gegenüber einer früheren Abrechnung erhoben hatte (Urteil vom 12. 5. 2010 - VIII ZR 185/09). Die Einwendung des Mieters kann allerdings formlos erfolgen. Sie dürfte daher auch mündlich erfolgen.
Der Vermieter sollte jede Einwendung prüfen und schriftlich reagieren. Ist eine Einwendung unzutreffend oder verspätet, ist es ratsam, den Mieter darauf hinzuweisen. Ist die Einwendung zutreffend muss dem Mieter eine berichtigte Betriebskostenabrechnung übermittelt werden.
Rechtsanwalt Wolf-Bodo Friers Geschäftsführer Haus & Grund Frankfurt am Main
