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BGH: Keine Mietminderung wegen gestiegener Anforderungen an Schallschutz

Vermieter muss nur Vorschriften einhalten, die bei Errichtung eines Gebäudes galten.

Hat die Mietsache einen Mangel, kann der Mieter die Miete gemäß § 536 BGB angemessen mindern. Die Frage, ob ein Mangel vorliegt, ist im Einzelfall zu beurteilen. Maßgeblich ist zunächst der im Mietvertrag vereinbarte Gebrauch. Sofern dort nichts ausdrücklich vereinbart wurde, ist entscheidend, von welchen Eigenschaften der Mieter bei Abschluss des Vertrages auf Grund aller Umstände des Einzelfalls ausgehen durfte. Daher darf in der Regel bei unsanierten Altbauwohnungen kein Neubau-Komfort gefordert werden, wie der Bundesgerichtshof (BGH) in einer aktuellen Entscheidung erneut bestätigt hat: Ohne eine dahingehende vertragliche Regelung hat ein Wohnraummieter regelmäßig keinen Anspruch auf einen gegenüber den Grenzwerten der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN-Norm erhöhten Schallschutz (Urteil vom 7. Juli 2010 - VIII ZR 85/09).

In dem zugrundeliegenden Fall minderten die Mieter einer Wohnung in einem in den Jahren 2001/2002 errichteten Mehrfamilienhaus wegen Mängeln der Trittschalldämmung. Ein Sachverständiger kam zu dem Ergebnis, dass zwar die Anforderungen der DIN 4109 (1989) erfüllt seien. Hierbei handele es sich jedoch um den reinen Norm-Schallschutz, der allgemein nicht der Qualität mittlerer Art und Güte entspreche. Der BGH verneint dennoch einen Mangel der Wohnung. Mehr als die Einhaltung der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN 4109 zum Schallschutz hätten die Mieter nicht erwarten können. Gebe es keine vertraglichen Vereinbarungen zur Beschaffenheit einer Wohnung, könne der Mieter nur erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufwiesen, der bei vergleichbaren Wohnungen üblich sei. Dabei seien insbesondere das Alter, die Ausstattung und die Art des Gebäudes, aber auch die Höhe der Miete und eine eventuelle Ortssitte zu berücksichtigen. Gebe es zu bestimmten Anforderungen an den Wohnstandard technische Normen, so sei jedenfalls deren Einhaltung vom Vermieter geschuldet. Dabei sei grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen.

Praxistipp:

Um Klarheit zu schaffen und Mietminderungen vorzubeugen, sollten Vermieter im Mietvertrag unter „sonstige Vereinbarungen“ auf Tatsachen hinweisen, die zur Minderung berechtigten könnten (z. B. geplante Bauvorhaben auf dem Nachbargrundstück, Lärm aus der nahegelegenen Kneipe, knarrendes Parkett in der Nachbarwohnung).

Rechtsanwalt Wolf-Bodo Friers
Geschäftsführer Haus & Grund Frankfurt am Main



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