Die Eigenbedarfskündigung des Vermieters

Für eine Kündigung braucht der Vermieter grundsätzlich einen vom Gesetz anerkannten Grund. In der Praxis nicht selten ist der Eigenbedarf. Eine wichtige Voraussetzung der sogenannten Eigenbedarfskündigung ist, dass der Vermieter darlegen kann, dass er die Räume als Wohnung für sich selbst, für zu seinem Haushalt gehörende Personen oder seine Familienangehörigen benötigt.

Entgegen dem Wortlaut muss die Nutzung nicht unbedingt ausschließlich zu Wohnzwecken angestrebt werden; sie darf teilweise untergeordnet auch zu beruflichen Zwecken benötigt werden. Eigenbedarf darf auch von dem Vermieter erklärt werden, der nicht Immobilieneigentümer ist, beispielsweise dem Nießbrauchsberechtigten. Gibt es mehrere Vermieter, so darf er erklärt werden, wenn die Räume von nur einem der Vermieter genutzt werden soll. Bei dem Erwerb der Immobilie durch notariellen Kaufvertrag, besitzt der Erwerber die rechtliche Position zur Eigenbedarfskündigung erst nach seiner Eintragung in das Grundbuch. Insbesondere die Regelung des § 577a des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) ist bei dem Erwerb einer Eigentumswohnung zu beachten; danach kann eine Kündigungssperrfrist zu Lasten eines Erwerbers greifen.

Zu dem bei der Eigenbedarfskündigung privilegierten Personenkreis der Haushaltsangehörigen gehören alle Familienmitglieder und sonstige Personen, die seit längerer Zeit auf Dauer mit dem Vermieter in Hausgemeinschaft zusammenleben. Der Begriff des Familienangehörigen ist alles andere als klar. Den Kreis der Familienangehörigen, den die übrigen Regelungen des BGB verwenden wird im Mietrecht aufgrund des Mieterschutzes als zu weitgehend erachtet. Es wird zwischen engen und entfernteren Familienangehörigen unterschieden. Bei den engeren Familienangehörigen genügt einzig die Tatsache der Verwandtschaft; bezüglich der entfernteren Angehörigen wird zusätzlich eine persönliche oder soziale Bindung zum Vermieter vorausgesetzt. Die Rechtsprechung kommt teilweise bei den gleichen Angehörigenverhältnissen zu unterschiedlichen Ergebnissen hinsichtlich der „Entfernung“ der Familienangehörigen, was die Rechtslage zusätzlich kompliziert. Im Januar 2010 hat der Bundesgerichtshof abschließend geklärt, dass es sich bei leiblichen Nichten und Neffen des Vermieters noch um enge Familienangehörige handelt.

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Rechtsanwalt Wolf-Bodo Friers

Geschäftsführer Haus & Grund Frankfurt am Main