BGH: Verpflichtung des Mieters eine vom Voreigentümer an den Mieter zurückgegebene Kaution an den Erwerber als neuen Vermieter zu leisten

Grundsätzlich besteht kein Anspruch des Erwerbers gegen den Mieter auf erneute Leistung einer im Mietvertrag vereinbarten Kaution, wenn der Mieter die Kaution bereits an den Voreigentümer als früheren Vermieter geleistet hat. Eine solche Verpflichtung kann sich aber im Einzelfall aus Treu und Glauben, § 242 BGB, ergeben (BGH, Urteil vom 07.12.2011 - VIII ZR 206/10; Leitsatz des Gerichts).

Der Fall:

Die Erwerberin und neue Eigentümerin (Klägerin) einer vermieteten Immobilie verlangte von dem Mieter (Beklagter) die Umschreibung der Verpfändungserklärung, da diese ausdrücklich nur zugunsten der Voreigentümerin erklärt worden war.

Die Entscheidung:

Nach Auffassung des BGH hat die Klägerin gegen den Beklagten in dieser spezifischen Fallkonstellation Anspruch auf (nochmalige) Leistung der mietvertraglich vereinbarten Kaution. Dem stehe nicht entgegen, dass die Rechtsvorgängerin der Klägerin mit deren Zustimmung die vom Beklagten ursprünglich geleistete Kaution an den Beklagten zurückgegeben hat. Denn darin sei aufgrund der besonderen Umstände des vorliegenden Falles kein Verzicht der Vermieterseite auf die vereinbarte Kaution zu sehen.

Der Beklagte Mieter sei nach Treu und Glauben, § 242 BGB, verpflichtet, die vereinbarte Kaution erneut an die neue Eigentümerin zu leisten. Die Kaution sei in der Weise geleistet worden, dass der Beklagte die Verpflichtungserklärung nur zugunsten der Voreigentümerin persönlich abgegeben hatte und deshalb die am Mietverhältnis nicht beteiligte Bank nicht ohne Zustimmung des verpfändenden Beklagten zur Auszahlung des Sparguthabens an die Klägerin als neue Eigentümerin verpflichtet war. Deshalb sei der Beklagte jedenfalls nach Treu und Glauben verpflichtet gewesen, der Übertragung der Kaution auf die Klägerin als neue Pfandgläubigerin zuzustimmen, weil die Übertragung der persönlich für den Alteigentümer bestellten Sicherheit faktisch nur mit seiner Mitwirkung erfolgen konnte. Es könne deshalb dahingestellt bleiben, ob die Klägerin die auf sie übergegangenen Rechte aus der Kaution gegenüber der Bank notfalls auch ohne Mitwirkung des Beklagten hätte durchsetzen können. Die Klägerin habe das Risiko, zu gegebener Zeit nicht ohne die Mitwirkung des Beklagten auf die Mietsicherheit zugreifen zu können, nicht auf sich nehmen müssen, sondern vom Beklagten erwarten dürfen, an der praktischen Durchführung der Übertragung des Kautionsguthabens mitzuwirken, weil berechtige Interessen des Beklagten einer solchen Mitwirkung nicht entgegenstanden. Mit einer Zustimmung des Mieters zur Übertragung der Kaution auf den Erwerber bestätige dieser nämlich nur das, was gemäß § 566a S. 1 BGB ohnehin kraft Gesetzes gilt. Daraus sei kein Verzicht des Mieters auf seine Rechte aus § 566a S. 2 BGB gegen den ursprünglichen Eigentümer herzuleiten.

Der Regelfall:

Der vorliegende Fall hatte die Besonderheit, dass die Verpfändung ausdrücklich nur zugunsten der Voreigentümerin erklärt worden war, so dass die Klägerin befürchten müsste, ohne Zustimmung des Beklagten nicht auf die Kaution zugreifen zu können. Grundsätzlich bestehe allerdings kein Anspruch des Erwerbers gegen den Mieter auf erneute Leistung einer im Mietvertrag vereinbarten Kaution, wenn der Mieter die Kaution bereits an den Voreigentümer als früheren Vermieter geleistet hat. Mit der Erfüllung des Anspruchs auf Leistung der Kaution erlösche dieser Anspruch, § 362 BGB. Auch sei der Mieter grundsätzlich nicht verpflichtet, der Übertragung der Kaution auf den Erwerber zuzustimmen. Denn einer solchen Zustimmung des Mieters bedürfe es in der Regel nicht, weil der Erwerber kraft Gesetzes in die Rechte und Pflichten aus der Kaution eintritt, § 566a S. 1 BGB. Wurde eine Barkaution vom Vermieter entsprechend § 551 III BGB auf einem – insolvenzfesten offenen Treuhandkonto angelegt, so wird der Erwerber bei einem Vermieterwechsel materiell Berechtigter an dem entsprechendem Kontoguthaben; er kann daher das Kreditinstitut aufgrund des auf ihn übergegangenen Auskehranspruches des Veräußerers auf Auszahlung des auf dem offenen Treuhandkonto verwahrten Kautionsguthabens in Anspruch nehmen. Nach herrschender Meinung bewirkt der Erwerb eines vermieteten Grundstücks sogar einen gesetzlichen Wechsel des Kontoinhabers. Gleiches gilt für die Verpfändung eines Sparguthabens. Mit dem Erwerb des Grundstücks tritt der Erwerber kraft Gesetzes in das Rechtsverhältnis des Vermieters mit dem kontoführenden Kreditinstitut ein; hierzu bedarf es weder der Zustimmung des Mieters noch der Zustimmung des Kreditinstituts.

Sophia de Nève, Rechtsanwältin

Haus & Grund Frankfurt am Main