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Vermieten nach der
Mietpreisbremse
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Mietpreisbremse

Vermieten nach der Mietpreisbremse

Am 5. März hat der Bundestag das Mietrechtsnovellierungsgesetz verabschiedet. Das Gesetz wird vermutlich im April in Kraft treten. Mit ihm wird den Ländern die Möglichkeit eingeräumt, Gemeinden oder Teile von Gemeinden für maximal fünf Jahre zu bestimmen, in denen die Mietpreisbremse gelten soll. Voraussetzung hierfür ist, dass in diesen Gemeinden oder Gemeindeteilen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Wann und welche Gemeinden betroffen sein werden, ist zurzeit noch nicht absehbar.

Für Vermieter, deren Immobilien nicht in einem solchen von der jeweiligen Landeregierung bestimmten Gebiet liegen, ändert sich durch die Mietpreisbremse jedoch nichts. Zudem sind alle Wohnungen von der Mietpreisbremse ausgenommen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden.

Vermieter, deren Immobilien von der Mietpreisbremse betroffen sind, dürfen hingegen bei der Neuvermietung ihrer Wohnung nur eine Miete verlangen, die höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Es darf aber immer die Miete verlangt werden, die der vorherige Mieter zuletzt geschuldet hat, egal wie hoch diese war. Etwaige Mietminderungen können hierbei außer Acht gelassen werden. Allerdings dürfen Mieterhöhungen, die mit dem Mieter innerhalb des letzten Jahres frei vereinbart worden sind, nicht für die zulässige Miethöhe bei der Neuvermietung berücksichtigt werden. So will der Gesetzgeber verhindern, dass Vermieter und Mieter kurz vor Beendigung des Mietvertrages eine höhere Miete vereinbaren, damit der Vermieter diese auch von einem Nachmieter verlangen kann.

Modernisierungen, die nach dem Auszug des vorherigen Mieters durchgeführt werden, können ebenfalls Einfluss auf die zulässige Neuvermietungsmiete haben. Sollte eine umfassende Modernisierung der Wohnung durchgeführt worden sein, dann darf bei der ersten Vermietung nach der Modernisierung die Miete frei bestimmt werden und unterliegt nicht der Mietpreisbremse. Sollte es sich um keine umfassende Modernisierung handeln, dann darf die ortsübliche Vergleichsmiete um den Betrag erhöht werden, der zulässigerweise bei einer Modernisierungsmieterhöhung hätte erzielt werden können. Auch Modernisierungen, die nicht unmittelbar vor Einzug des neuen Mieters durchgeführt worden sind, aber innerhalb der letzten drei Jahre vor Beginn des neuen Mietverhältnisses, können entsprechend berücksichtigt werden, wenn für die Maßnahmen nicht schon zuvor eine umfängliche Modernisierungsmieterhöhung geltend gemacht worden ist.

Mietvereinbarungen, die gegen die Mietpreisbremse verstoßen, sind insoweit unwirksam, als dass sie die gesetzlich zulässige Höhe überschreiten. Der Mieter darf die Miete aber nur entsprechend kürzen oder entsprechend zu viel entrichtete Mietzahlungen zurückverlangen, wenn er zuvor die Miethöhe schriftlich gerügt hat und dies auch begründet. Hierfür muss der Vermieter ihm Auskunft über die Umstände erteilen, auf denen die Höhe der verlangten Miete beruht, soweit diese nicht öffentlich zugänglich sind und der Vermieter hierüber unschwer Auskunft geben kann. Beträge, die der Mieter bereits vor dieser Rüge entrichtet hat oder hätte müssen, können jedoch nicht zurückverlangt werden.

Diese Regelungen sind ebenfalls auf Index- und Staffelmietvereinbarungen anzuwenden. Bei letzteren gilt die Mietpreisbremse sogar bei jeder einzelnen Staffelung. Um die negativen Auswirkungen der Mietpreisbremse für Vermieter in betroffenen Regionen abzumildern, kann es dennoch oftmals empfehlenswert sein, eine Indexmiete zu vereinbaren. Denn bei dieser ist nur die Ausgangsmiete von der Mietpreisbremse betroffen. Zu späteren Zeitpunkten während des laufenden Mietverhältnisses kann die Miete aber regelmäßig an die Entwicklung des Verbraucherpreisindexes angepasst werden, ohne dass hierbei die Mietpreisbremse oder die Entwicklung der ortsüblichen Vergleichsmiete beachtet werden müssen.

RA Gerold Happ