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Frankfurter Mietspiegel 2010
– Mieten in Frankfurt steigen akzeptabel an
Der Mietspiegel 2010 sieht nach Angaben des Amtes für Wohnungswesen der Stadt Frankfurt a. M. eine Steigerung der Mieten um durchschnittlich 4,4 Prozent vor. Im Vergleich zum Mietspiegel 2008 ist die durchschnittliche Nettomiete damit von 7,45 auf 7,78 Euro gestiegen.
Nach einem Gespräch mit dem Vorsitzenden von Haus & Grund Frankfurt a. M., RA Jürgen H. Conzelmann, der für Haus & Grund an den Mietspiegelverhandlungen teilgenommen hat, fassen wir das Ergebnis der Mietspiegelkommission wie folgt, zusammen:
Nach langwierigen Verhandlungen in der Mietspiegelkommission haben die Frankfurter Vermieter ein vernünftiges Ergebnis erzielt. Die Mieten steigen endlich wieder. Während der vorherige Frankfurter Mietspiegel 2008 für einzelne Wohnungen statt Mietsteigerungen sogar vielerorts noch Verschlechterungen vorsah, sind mit dem neuen Mietspiegel jetzt wieder Mieterhöhungen möglich.
Damit nimmt der neue Frankfurter Mietspiegel nach nicht einfachen Verhandlungen mit Wohnungsamt und Mietervereinen im Vergleich zum vorherigen Mietspiegel seine eigentliche Aufgabe wieder etwas besser wahr: den Wohnungsmarkt einigermaßen gerecht und real abzubilden. Um dieses Ziel zu erreichen wurden neben 3.300 Mieterhaushalten erstmals auf Drängen der Vermieterseite, insbesondere des Vorsitzenden von Haus & Grund Frankfurt a.M., auch 1.200 Vermieter befragt. So stand eine bisher für Frankfurt einzigartig umfangreiche Datenbasis zur statistischen Auswertung zur Verfügung.
Zudem wurde seit über 20 Jahren abermals die Vergabe der Datenerhebung ausgeschrieben. In den vergangenen beiden Jahrzehnten erhielt stets ein Institut aus Darmstadt, das IWU, den Auftrag – mit dem Ergebnis jährlich wachsender Unzufriedenheit der Vermieterseite. Als Gewinner der Ausschreibung begleitete diesmal das Institut InWIS Forschung Beratung GmbH aus Bochum das Mietspiegelverfahren.
Wesentliche Neuerungen
Im Ergebnis bringt der Mietspiegel 2010 vor allem zwei wesentliche Neuerungen: Erstmals im Mietspiegelverfahren Frankfurts werden von Haus & Grund akzeptierte energetische Komponenten berücksichtigt. Allerdings billigte Haus & Grund ausschließlich Zuschläge, während von Seiten der Mieter und der Stadt geforderte Abschläge von Jürgen H. Conzelmann nicht als zulässig im Sinne des Mietspiegelgesetzes anerkannt und deshalb strikt abgelehnt wurden (Zur rechtlichen Zulässigkeit energetischer Mietspiegel vgl. Blank, WuM 2011, 195 ff.). Zudem wurden zur angemessenen Bewertung der Innenstadt als besonders begehrter Wohnlage eigens vom Gutachterausschuss zwei zusätzliche Lage-Kategorien entwickelt. Im Folgenden möchten wir zusammen mit den Erläuterungen, die Jürgen H. Conzelmann aus den Verhandlungen mitbrachte, diese und die weiteren wesentlichen Besonderheiten des Frankfurter Mietspiegels 2010 kurz erläutern.
Energetische Komponente
Bereits seit Jahren fordern Stadt und Mieterschutzvereine für Frankfurt einen energetischen Mietspiegel. Ein Anliegen, das Haus & Grund stets kritisch hinterfragt hat. „Selbstverständlich sind auch die privaten Eigentümer an einem sinkenden Energieverbrauch aufgrund moderner Heizkessel, Fenster und – wo es sinnvoll, bezahlbar und hausspezifisch möglich erscheint, einer hochwertigen Dämmung interessiert“, erläutert Jürgen H. Conzelmann, der unterstützt von seinem Stellvertreter, Dr. Manfred Rack, die Interessen der privaten Eigentümer in der Mietspiegelkommission mit viel Elan und großer Entschlossenheit vertrat.
Einhelliges Verständnis bestand in der Mietspiegelkommission darüber, dass das, was sich später als Energieeinsparung zeigt, zunächst teure Baukosten erfordert – die aber gleichzeitig auch die Mieten mehr als erheblich verteuern. Weder Mieter noch Vermieter haben hieran ein primäres Interesse, zumal diese Baukosten derzeit geradezu explodieren. „Viele, gerade ältere Eigentümer, für die die Mietwohnung oftmals einen Teil der Altersabsicherung darstellt, geraten damit in eine finanzielle Schieflage“, gibt Conzelmann zu bedenken.
Ein Ergebnis, das leider auch nicht durch die Möglichkeit einer Modernisierungsmieterhöhung, bei der der Vermieter 11 Prozent der Kosten der Modernisierungsmaßnahme pro Jahr vom Mieter verlangen kann, aufgefangen wird. Einerseits muss der Vermieter die Modernisierung auch in diesem Fall vorfinanzieren, andererseits scheitern die meisten Modernisierungen an den erheblichen formellen Anforderungen und dem Widerstand der Mieter. „Die Mitglieder von Haus & Grund wollen auch überhaupt keine solche aufgezwungene Auseinandersetzung mit ihren oft sehr langjährigen Mietern. Sie möchten einfach gemeinsam in Frieden nebeneinander leben“, ergänzt Conzelmann.
Gerade deshalb war es eines der wesentlichen Anliegen von Haus & Grund Frankfurt a. M., im Rahmen der Mietspiegelkommission durchzusetzen, dass Eigentümer, die sich Modernisierungen nicht leisten können, im Mietspiegel nicht noch zusätzlich mit einem Abschlag bestraft werden. Ein Unterfangen, das gut gelungen ist. Statt mit Abschlägen belegt zu werden, konnte Haus & Grund Frankfurt a. M. durchsetzen, dass Vermieter, die Investitionen in Fenster bzw. Heizung durchgeführt haben, dann auch wie folgt Zuschläge erhalten:
Wurden nach 1990 die Fenster modernisiert, sieht der neue Mietspiegel einen Zuschlag in Höhe von 0,19 Euro pro Quadratmeter vor. Voraussetzung ist allerdings, dass die neue Wärmeschutzverglasung wenigstens einen U-Wert (ursprünglich k-Wert) von 1,9 oder darunter aufweist. Wurde zudem nach 1995 auch noch der Heizungskessel ausgetauscht, erfolgt ein Zuschlag in Höhe von insgesamt 0,44 Euro pro Quadratmeter.
Aufwertung innerstädtischer Wohnlagen
„Was zählt ist die Lage“, wissen erfahrene Immobilienprofis. Für Frankfurt gilt das ganz besonders. In den letzten Jahren haben sich insbesondere die Innenstadt und innenstadtnahe Wohngebiete zu den begehrtesten Wohnlagen entwickelt – und lassen dabei fast alle anderen Stadtteile weit hinter sich. Ein Aspekt, der nach Ansicht von Jürgen H. Conzelmann bei der Erstellung früherer Mietspiegel sträflich vernachlässigt wurde: „Es war unhaltbar, dass der alte Mietspiegel für die Top-Wohnlagen im Westend im Vergleich zu Lagen am Stadtrand gerade einmal einen Zuschlag von 1,56 € pro Quadratmeter vorsah“.
Jürgen H. Conzelmann hat sich deshalb in der Mietspiegelkommission mit Nachdruck für eine gerechtere, d.h. marktnähere Differenzierung der Wohnlagen eingesetzt. Im Ansatz ist dies jetzt gelungen, leider ist die Abbildung der Wohnlagen wie sie der Mietspiegel 2010 vorsieht, aber noch immer weit von der Realität entfernt. Hierbei spielt nach Auffassung von Conzelmann auch diesmal die Form der Datenermittlung eine wesentliche Rolle. Etwa zwei Drittel der Mieterdaten wurden aus den sehr günstigen und oft billigen Randgebieten und Außenquartieren Frankfurts ermittelt und lediglich ein Drittel aus den nachgefragten Wohnlagen. Hinzu kam, dass nur 50 Prozent der Daten auf Neumieten und die restlichen 50 Prozent auf angehobenen Altmieten der letzten vier Jahre basieren. Zudem wurden die Bestände der städtischen ABG Holding mit 50.000 Wohnungen einbezogen, die einer besonders verordneten Mieterhöhungskappung unterliegen, d.h. zusätzlich über die Jahre auch einen erheblichen Beitrag zur städtisch erwünschten Mietdämpfung leisten.
Dennoch ist das Ergebnis für die privaten Vermieter im Vergleich zu früher sehr erfreulich. Es wurden sogar eigens zwei spezielle Kategorien eingeführt, die Wohnungen in der Innenstadtlage marktgerechter bewerten sollen: Die Kategorien Innenstadtgebiet 1 und Innenstadtgebiet 2 treten neben die bereits aus vergangenen Mietspiegeln bekannte Differenzierung zwischen einfachen, neutralen, guten und sehr guten Wohnlagen. Wohnungen im Innenstadtgebiet 1 erhalten künftig einen Zuschlag von 1,87 Euro pro Quadratmeter, Wohnungen im Innenstadtgebiet 2 einen Zuschlag von 1,24 Euro pro Quadratmeter.
Durchgangsstraßen:
Einen weiteren Erfolg konnten die Vertreter von Haus & Grund insoweit verbuchen als sie eine dringend notwendige Ausdifferenzierung der mietpreisreduzierenden Durchgangsstraßen erreichten: Dank des vehementen Einsatzes von Jürgen H. Conzelmann in den Verhandlungen der Mietspiegelkommission – unter erwünschter Vorlage des jeweiligen Verkehrsaufkommens – wurden beispielsweise die Holzhausenstraße, der Oeder Weg, die Berger Straße und die Schweizer Straße aufgrund ihres vergleichsweise geringen Verkehrsaufkommens ganz oder in Teilabschnitten aus der Liste der Durchgangsstraßen entfernt.
Stilaltbau
Eine besondere Herausforderung bei der Erstellung von Mietspiegeln stellt der Stilaltbau dar. Bauten der Jahrhundertwende werden teilweise als „Wohn-Perle“ stark nachgefragt, andererseits aber leider manchmal auch als „Abbruchbude“ zerrissen. Das gestaltet eine marktgerechte Bewertung dieser unterschiedlichen Immobilien oft schwierig.
Nach intensiven Diskussionen ist es Haus & Grund Frankfurt a. M. aber schließlich dennoch gelungen, dass zu „Altbewährtem“ zurückgekehrt und der restaurierte Altbau – weil am meisten nachgefragt – auch mit den notwendigen besonderen Zuschlägen ausgestattet wird. Folgende Voraussetzungen müssen erfüllt sein, um einen Zuschlag zu erhalten: Das Gebäude muss 1918 oder früher erbaut worden sein und eine „Stilfassade“ aufweisen. Außerdem muss die Wohnung mindestens eines der folgenden typischen Merkmale restaurierter Altbauwohnungen aufweisen: alte Türen, mit (ggfs. restaurierten) Altbaubeschlägen, Flügeltüren, Stuckverzierungen, Holzzierelementen an den Türen oder stilgerechte Heizkörperverkleidungen. Sind weder historisches, ursprüngliches Parkett verlegt noch andere höherwertige Böden, erhält die Wohnung einen Zuschlag von 0,56 Euro pro Quadratmeter. Verfügt die Wohnung hingegen über historisches, ursprüngliches Parkett oder auch Echtholzparkett, erfolgt ein Zuschlag von 1,31 Euro pro Quadratmeter.
Zwei zusätzliche Baualtersklassen
Einer der maßgeblichen Kritikpunkte von Haus & Grund am vorherigen Mietspiegel 2008 war, dass dort die vormals vorhandenen acht Baualtersklassen radikal auf nur noch vier Baualtersklassen gekürzt wurden. In einer der Baualtersklassen, die Gebäude von 1919 bis 1994 umfasste, fanden sich also ebenso Kriegsbauten wie moderne Häuser aus den 90-er Jahren, die schlicht nicht vergleichbar sind.
Die radikale Zusammenfassung der Baualtersklassen hatte statistisch folgende Auswirkung: In besagter Kategorie fanden sich deutlich mehr alte Gebäude als neue Gebäude. Je mehr ältere Wohnungen man aber in einer Kategorie gemeinsam mit wenigen neuen Wohnungen zusammenfasst, desto niedriger ist der errechnete durchschnittliche Mietzins. Im Umkehrschluss gilt: Je mehr Baualtersklassen existieren, desto höher die durchschnittlich erzielbare Miete. Die neuerliche Erweiterung des Mietspiegels um zwei zusätzliche Baualtersklassen führt daher schon allein aufgrund statistischer Zusammenhänge zur Abbildung höherer Durchschnittsmieten und ist daher ein Schritt in die richtige Richtung.
Berücksichtigung von Einfamilienhäusern
Besonders willkommen ist auch, dass der Mietspiegel, der bislang lediglich Wohnungen zwischen 20 m²- und 150 m²-Wohnfläche umfasste, nunmehr auch Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften berücksichtigt. Dies erleichtert Mieterhöhungen in den betroffenen Liegenschaften ungemein. Einfamilienreihenhäuser mit einer Wohnfläche über 90 qm erhalten künftig einen Zuschlag von 0,91 Euro pro Quadratmeter. Freistehende Einfamilienhäuser oder Doppelhaushälften unter 100 qm-Wohnfläche werden mit einem Zuschlag von 2,00 Euro pro Quadratmeter und freistehende Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften mit einer Wohnfläche von über 100 qm sogar mit einem Zuschlag von 2,30 Euro pro Quadratmeter berücksichtigt.
Balkone, Terrassen, Loggien – und Rollläden
Schmerzlich vermisst wurde im Mietspiegel 2008, dass für Balkone, Terrassen, Loggien und Rollläden keinerlei Zuschläge vorgesehen waren. Auch dies ändert sich mit dem Mietspiegel 2010.
Balkone und Loggien mit einer tatsächlichen Fläche von wenigstens fünf Quadratmetern erhalten jetzt einen Zuschlag von 0,30 Euro pro Quadratmeter. Wohnungen, die über eine Terrasse oder eine Dachterrasse verfügen, werden mit einem Zuschlag von 0,41 Euro pro Quadratmeter begünstigt.
Wenn auch nur mit einem recht geringen Zuschlag von 0,12 Euro pro Quadratmeter, so finden nunmehr dennoch auch Rollläden ihren Eingang in den Mietspiegel 2010.
Modernisierte Bäder
Viele unserer Mitglieder bemängelten in unserer Beratungsstunde zudem, dass die oftmals aufwendige und teure Sanierung von Bädern für den Vermieter bislang keinen Vorteil bot. Viele Vermieter verzögerten aus diesem Grund die oftmals aufwendige und teure Sanierung. In diesem Zusammenhang darf nicht vergessen werden, dass im Badezimmer häufig die Etagenheizung ihren Platz findet. Mit der Folge, dass die verschleppte Sanierung des Bades auch die verspätete Erneuerung der Heizung zur Folge hat. Es verbleiben dann zum Teil noch jahrelang alte Einzelöfen statt des Einbaus energieeffizienter Etagen- oder Zentralheizungen. Ein Ergebnis, das politisch ganz und gar nicht gewollt sein kann. Jetzt sieht der Mietspiegel für Gebäude, die 1984 oder früher gebaut wurden, und deren Bad im Jahr 2002 oder später saniert wurde, einen Zuschlag von 0,22 Euro vor.
Fazit
Der neue Frankfurter Mietspiegel ist differenzierter und beschreibt die Voraussetzungen der einzelnen Zu- und Abschläge viel klarer als der vorherige Mietspiegel. Gleichwohl konnte Haus & Grund auch dem neuen Mietspiegel leider nur unter einigen Bedenken zustimmen.
Beispielsweise traten erhebliche Mängel bei der Datenauswertung zutage, weil die Daten nicht nach Stadtteilen getrennt erhoben wurden. Dies führte dazu, dass stellenweise nicht festgestellt werden konnte, ob beispielsweise die Lage, nicht erwünschte Mieterhöhungen von nicht privaten Wohnungsbaugesellschaften oder doch eher bestimmte Ausstattungsmerkmale für eine bestimmte Miethöhe verantwortlich waren. Hier werden die Stadt, bzw. die beauftragten Institute bei der Erstellung künftiger Mietspiegel weiter nachbessern müssen.
„Eine Zustimmung zum Mietspiegel erfolgte zudem nur für den vorliegenden Bestandsmietspiegel, d.h. einem Mietspiegel, welcher lediglich für die Erhöhung bestehender Mietverhältnisse Anwendung finden darf. Wir haben dem Mietspiegel als Instrument einer Vergleichbarkeit mit neu abgeschlossenen Mieten ausdrücklich nicht zugestimmt, weil dies wissenschaftlich und an den vorhandenen Marktgegebenheiten völlig vorbei ginge“, erläutert Jürgen H. Conzelmann abschließend.
Als erfreulich empfand es Jürgen H. Conzelmann, dass sich trotz teilweise erheblich voneinander abweichender Standpunkte letztlich eine konstruktive Auseinandersetzung und ein überwiegend gutes Einvernehmen zwischen Haus & Grund und der Leitung des Amtes für Wohnungswesen auf der einen und den Mietervereinen auf der anderen Seite entwickelte. „Gerade für die in der Zukunft auf die Eigentümer aber auch auf die Mieter zukommenden staatlichen und kommunalen Belastungen (Vorkaufsrecht, Milieuschutzsatzung, Erhaltungssatzung) sei dies für alle Beteiligten eine nicht zu unterschätzende Notwendigkeit“, stellte Conzelmann abschließend fest.
Verena Till
Rechtsanwältin Haus & Grund Frankfurt
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