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Mietminderung wegen Baulärm

Lärm macht krank. Lärm mindert den Wohnwert einer Wohnung. Gerade Baulärm ist ein typischer Minderungsgrund. Dabei kommt es nicht darauf an, ob die Lärmquelle in der Wohnung des Nachbarn liegt, der Vermieter saniert oder gegenüber eine Großbaustelle eingerichtet wird, für die der Vermieter selbst nichts kann (BayObLG WuM 1987, 112). Allein maßgeblicher Gesichtspunkt ist, dass der vertragsgemäße Gebrauch der gemieteten Wohnung nicht möglich ist und der Mieter für die Miete keinen entsprechenden Gegenwert erhält.

Baulärm ist Gegenstand einer Unzahl von Gerichtsentscheidungen. Alle sind einzelfallbedingt, so dass es maßgeblich auf die Umstände und die zeitlichen und örtlichen Gegebenheiten ankommt. Pauschale Wertungen sind nicht möglich. In den Gerichtsentscheidungen geht es meist nicht nur Baulärm, sondern auch um die mit der Bautätigkeit verbundene Staub- und Schmutzbelastung und sonstige Umstände. Gelegentliche Beeinträchtigungen sind regelmäßig ortsüblich oder gehören zum allgemeinen Lebensrisiko. Sie sind immer hinzunehmen. Die Höhe der Minderung richtet sich danach, inwieweit die Wohnung noch gebrauchstauglich ist. Zumutbarkeit, Ruhezeiten und Ausmaß sind ebenso entscheidungserheblich.

Auch Baulärm in der Nachbarschaft berechtigt zur Mietminderung.

Das Landgericht Berlin entschied in einem Beschluss vom 15. Januar 2019 zu der Frage ob ein Mietminderungsrecht wegen Baulärms zu Gunsten des Mieters besteht und welche Mietminderungsquote anzusetzen ist, dass erheblicher Baulärm gemäß § 536 Abs. 1 BGB zur Mietminderung berechtigt, auch wenn er von einem Dritten verursacht ist und dem Vermieter diesem gegenüber keine Abwehr- oder Entschädigungsansprüche gemäß § 906 BGB zustehen. Dies gilt erst recht, wenn der Vermieter mit dem dritten eine „Nachbarschaftsvereinbarung“ geschlossen hat, die den Dritten gegenüber dem Vermieter zum Schadensersatz wegen der baubedingten Beeinträchtigungen verpflichtet.

Im Hintergrund der anzusetzenden Mietminderungsquote entschied das Gericht, dass das Gericht gemäß § 287 ZPO befugt ist den Beeinträchtigungszeitraum insgesamt zu schätzen und eine einheitliche Mietminderungsquote festzulegen, wenn die Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache unterschiedlich intensiv ausgefallen ist. Das Landgericht Berlin argumentierte, dass eine derartige Schätzung aus Gründen der Prozessökonomie gerade bei lange andauernden Bauvorhaben und zwischen den Mietvertragsparteien streitiger Intensität der damit verbundenen Beeinträchtigungen angezeigt (Landgericht Berlin, Beschluss vom 15. 01.2019 – 67 S 309/18 -).

Soweit bei Mietvertragsabschluss die Baustelle bereits vorhanden war, muss der Mieter nur die für eine Neubaustelle übliche Belästigung akzeptieren. Übermäßiger Baulärm, der Fenster öffnen unzumutbar macht oder abends und am Wochenende erfolgt, berechtigt hingegen zur Mietminderung (LG Darmstadt WuM 1984, 245).

Hätte ein Mieter bei Vertragsabschluss mit Baulärm bereits rechnen müssen, genügt nicht die Kenntnis einer Baustelle allein. Er muss auch wissen, in welchem Umfang in Bezug auf Dauer und Ausmaß er durch die Baustelle beeinträchtigt werden wird (LG Mannheim WuM 2000, 185).

Ein Orientierungsansatz kann sein, inwieweit der Vermieter selbst gegen Lärmbeeinträchtigungen vorgehen kann oder ob er sie dulden muss oder ob der Lärm durch zumutbare Maßnahmen verringert werden kann. Wird durch den Baulärm die ortsübliche Benutzung des Grundstücks über das zumutbare Maß hinaus beeinträchtigt, hat der Vermieter gegen den Verursacher selbst einen Ausgleichsanspruch (LG Hamburg NJW-RR 1999, 378). Kürzt der Mieter in berechtigter Weise die Miete, kann der Vermieter seinen Schaden an den Verursacher weiterreichen. Allerdings kann er Mieter auch dann mindern, wenn der Vermieter die Beeinträchtigungen entschädigungslos hinnehmen muss (BayObLG NJR-RR 1987, 971).
Henry Naporra RechtstippFachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Haus & Grund Frankfurt am Main e.V.